Choisir les meilleures SCPI

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Trouver du rendement avec un niveau de risque maîtrisé devient de plus en plus difficile, et face à ce constat, l’investissement en SCPI devient incontournable. Mais quelles sont les meilleures SCPI en 2020 ?

Preuve que les investisseurs apprécient l’immobilier dans cette quête de la rentabilité, la collecte sur les SCPI a avoisiné les 8 milliards sur la seule année 2019, un record.  

meilleures scpi 2020

Sommaire

Les SCPI sont des Société Civile de Placement Immobilier. Ces sociétés vous permettent d’investir dans l’immobilier à travers l’achat de titres financiers nominatifs. 

Le rendement des SCPI en 2019 est de 4,40% brut. Néanmoins, s’il existe une multitude de SCPI, seules quelques-unes présentent un fort potentiel. Pour cette raison, 9 d’entre elles ont attiré, à elles seules, la moitié des nouveaux versements en 2019. 

Les SCPI présentant les meilleures performances en 2020 vous seront présentées dans ce dossier.

Comment choisir une SCPI ?

Si vous souhaitez investir dans les SCPI, il faut vous intéresser essentiellement à leur secteur d’activité, leurs marchés ainsi qu’à leur taux d’occupation et leur rendement. Voici les 4 critères  analyser qui nous semblent indispensables avant de réaliser votre investissement.

Le secteur d’activité des SCPI

Cette donnée est essentielle, puisqu’elle déterminera si la SCPI investit ou non sur des secteurs porteurs. Ainsi, investir aujourd’hui dans des SCPI 100% investies dans le commerce, c’est en quelque sorte parier contre les géants du e-commerce comme Amazon. En revanche, des secteurs comme les hôtels ou la santé peuvent être plus porteurs grâce respectivement à la croissance du tourisme et au vieillissement de la population.

Les marchés où investissent les SCPI

Plus les marchés sont diversifiés, plus votre SCPI limite son risque et peut également aller obtenir un rendement supérieur si ceux-ci sont en croissance. C’est en investissant hors de la zone euro que certaines SCPI parviennent à offrir des rendements largement supérieurs au marché. Attention toutefois au risque de change concernant ces SCPI, notamment si notre monnaie s’apprécie.

Le taux d’occupation financier (TOF)

Le taux d’occupation financier (TOF) concerne la part de loyers versée à la SCPI versus l’ensemble des loyers qu’elle aurait touché si l’ensemble de ces actifs étaient loués.

Cet indicateur est donc essentiel puisqu’il exprime la qualité du patrimoine détenu par la SCPI et sa facilité à trouver des locataires. Un excellent TOF doit être supérieur à 90-95%.

Le rendement annuel 

Il traduit la performance à un instant T de la SCPI et représente le montant des loyers versés rapporté à la valeur de la part. Attention toutefois, certaines SCPI préfèrent ne pas verser l’ensemble des loyers pour le réinvestir ce qui aura pour conséquence d’augmenter la valeur de la part. D’autres au contraire, ont un excellent rendement mais sont investis sur des marchés en déclin. 

TOP 5 des SCPI disponibles sur assurance vie

Les meilleurs contrats d’assurance vie en SCPI vous offre un choix de SCPI important et disposent de peu de frais de gestion. Investir dans ce cadre vous permettra de profiter d’une fiscalité avantageuse, notamment après 8 ans. Mais quelles sont les meilleures SCPI disponibles sur assurance vie ?

ClassementSCPIAssurance vieRendement 2019Souscription
1Altixia CommercesLinxea Zen6,28%Recevoir documentation
2Altixia Candences XIIMesplacements Libertés6,12%Recevoir documentation
3PrimopierreLinxea Spirit5,92%Recevoir documentation
4LF Opportunités ImmoLinxea Zen5,04%Recevoir documentation
5EfimmoLinxea Avenir4,97%Recevoir documentation

Notre conseil pour investir dans des SCPI sur assurance-vie

Investir dans des SCPI via une assurance vie est un excellent choix patrimonial, puisque vous pourrez faciliter la transmission de votre patrimoine et bénéficierez d’une fiscalité plus douce que l’investissement en direct.

En outre, vous obtiendrez un rendement bien supérieur à ce qu’offrent les meilleurs fonds en euros des contrats d’assurance vie. Afin de maximiser votre rendement et multiplier votre choix en SCPI, il est préférable d’ouvrir plusieurs contrats d’assurance vie. Ceux proposés par le courtier Linxea et Meilleurs Placements font l’unanimité sur internet car leurs frais sont parmi les plus faibles. En outre, ces contrats versent 100% des loyers des SCPI. Enfin, rassurez-vous, ces courtiers ne font que distribuer les contrats et ce sont bien des assureurs qui garantissent vos actifs.

TOP 5 des SCPI diversifiées 

Les SCPI qui investissent dans des secteurs diversifiés constituent un excellent choix car leur diversification protège votre rendement. Elle vous évite une exposition concentrée dans un secteur qui pourrait rentrer en récession. Voici le classement des meilleures SCPI diversifiées. 

RangSCPIGestionnaireRendement 2019Note
1NéoNovaxia Investissement6,47%
5/5
3Corum XLCorum6,26%
5/5
4Corum OriginCorum6,25%
5/5
2Atlantique Pierre 1Paref Gestion6,12%
4/5
2Capiforce PierreParef Gestion5,95%
4/5

L’avis Comparepargne : nous avons choisi de mettre en avant ces SCPI pour la diversification de leur patrimoine. Elles combinent un rendement et un taux d’occupation très élevé compris entre 94 et 100%. En dehors de Altixia Cadence XII, ces SCPI ont fait le choix de diversifier leurs investissements à l’international pour améliorer le rendement de leurs actifs.

Nous concernant, nous avons une préférence pour les SCPI Corum XL et Origin, néanmoins, nous attirons votre vigilance sur le fait que l’ensemble de ces SCPI sont exposés à un risque de change, notamment en cas de montée de l’euro.

Classement complet des meilleures SCPI en 2020

Là où la plupart des sites ne répertorient que les SCPI qu’elles proposent à la vente, nous avons fait le choix d’établir un classement des meilleures SCPI complet. Toutes les principales SCPI disposant d’une capitalisation minimale et ouverte à la souscription sont répertoriées. Néanmoins, si nous en avions oublié, n’hésitez pas à nous l’indiquer dans les commentaires.

RangSCPI SecteurTOFRendement 2019
1Kyaneos PierreRésidentiel écologique85,60%6,81%
2NéoDiversifié100%6,47%
3Altixia CommerceCommerce98,10%6,28%
4Corum XLDiversifié100%6,26%
5Corum OriginDiversifié98,60%6,25%
6Coeur de régionsBureaux et commerce94,21%6,25%
7Altixia Cadence XIICommerce98,50%6,12%
8Atlantique pierre 1Diversifié94,60%6,12%
9Vendôme RégionsBureaux et commerce97,00%6,10%
10Capiforce PierreDiversifié99,30%5,95%
11PrimopierreBureaux et commerce86,10%5,92%
12Epargne PierreBureaux et commerce95,66%5,85%
13CAP Foncières et territoiresBureaux et commerce100%5,33%
14Foncière RemusatMurs de magasins96,32%5,31%
15Coeur de villeMurs de magasins95,29%5,30%
16Affinités PierreBureaux et commerce97%5,24%
17Actipierre 3Commerce95,87%5,15%
18Foncières des PatriciensSanté100%5,10%
19Pierval SantéSanté95,17%5,05%
20LF Opportunité ImmoImmobilier d’entreprise91,50%5,04%
21Cristal RenteMurs de magasins95,47%5,02%
22InterpierreDiversifié93,4%5,00%
23EfimmoBureaux94,54%4,97%
24PFOBureaux94,29%4,92%
25Placement PierreBureaux90,67%4,92%
26Actipierre 1Commerce96,82%4,83%
27Atream HôtelsHôtels96,40%4,75%
28Foncia Cap’HebergimmoHôtels100%4,71%
29ImmorenteImmobilier d’entreprise94,67%4,64%
30Patrimmo CommerceCommerce91,90%4,61%
31PFO2Bureaux87,70%4,61%
32Foncia Pierre RendementBureaux et commerce94,79%4,59%
33FIcommerceImmobilier d’entreprise94,25%4,57%
34PrimovieSanté95,70%4,51%
35Urban Cœur CommerceBureaux et commerce100%4,50%
36EurovalysBureaux95,50%4,50%
37Pierre CapitaleDiversifié93,80%4,50%
38Novapierre Allemagne 1Commerce97,70%4,45%
39Eurofoncière 2Bureaux, commerce92,50%4,43%
40BurobouticBureaux, Commerce92,00%4,42%
41Epargne FoncièreBureaux, entrepôts90,80%4,40%
42Fructirégions EuropeBureaux93,82%4,39%
43PF Grand ParisBureaux, commerce88,50%4,38%
44Pierre PrivilègeDiversifié89,80%4,36%
45Fair InvestDiversifié100%4,35%
46Pierre SélectionMurs de magasins92,10%4,35%
47LF Grand Paris PatrimoineImmobilier d’entreprise81,60%4,28%
48GénépierreBureaux89,92%4,22%
49Novapierre 1Murs de commerces88,50%4,21%
50Multimmobilier 2Bureaux85,60%4,21%
51Allianz PierreBureaux92,13%4,20%
52Atout Pierre DiversificationDiversifié91,18%4,14%
53Pierre PlusMurs de magasins94,07%4,10%
54Select Invest 1Diversifié88,90%4,10%
55France InvestipierreDiversifié90,40%4,06%
56FructipierreDiversifié84,97%4,06%
57La Française PierreDiversifié80,00%4,06%
58LF EuropimmoDiversifié97,30%4,05%
59Europimmo marketMurs de magasins99,90%4,03%
60PrimofamilyRésidentiel, Commerce95,90%4,03%
61Lafitte PierreDiversifié92,67%4,03%
62Accimmo PierreBureaux91,10%4,01%
63Actipierre EuropeMurs de commerces96,04%4,00%
64Crédit Mutuel Pierre 1Bureaux87,10%4,00%
65EdissimoDiversifiés85,72%4,00%
66Immo PlacementBureaux94,17%3,80%
67Rivoli Avenir PatrimoineBureaux et commerce88,78%3,65%
68Elysées PierreBureaux84,71%3,64%
69Select Pierre 2Diversifié92,10%3,56%
70Immorente 2Commerce97,76%2,95%
71Opus RealDiversifié100%2,88%
72Pierre AltitudeHôtels100%1,20%
73Atream Euro HospitalityHôtelsNCNC
74ActivimmoInvestissement tertiaire100%NC
75ElyalisMurs de magasinsNCNC
76EurionDiversifiéNCNC
77Novapierre Allemagne 2Bureaux et commerces100%NC
78Novapierre ItalieLogements résidentielsNCNC

L’avis Comparepargne : Kyaneos Pierre est notre coup de cœur avec un investissement responsable dans le résidentiel et l’écologie. Cette SCPI est disponible en passant par l’intermédiaire du courtier Linxea.

On ne saura que trop vous conseiller d’éviter les SCPI spécialisées dans le commerce. Ces SCPI délivrent certes un rendement encore excellent mais au prix d’une valorisation des actifs qui pourraient fortement corriger à la baisse au cours des prochaines années.

Si vous souhaitez absolument investir dans des SCPI spécialisées, privilégiés les meilleures SCPI investis dans la santé dont le secteur est en croissance forte.

Pour le reste, vous n’avez plus qu’à faire votre choix !

Comment investir dans les meilleures SCPI ?

Une fois que nous souhaitons effectuer un investissement dans les SCPI, se pose la question suivante : comment investir ? Et bien tout dépend de votre objectif et si vous souhaitez emprunteur ou non.

L’investissement en SCPI à crédit

Si vous souhaitez investir en direct, privilégiez l’endettement, qui vous permettra d’obtenir un effet de levier. En effet, une partie de votre mensualité de crédit sera amortie par les loyers que vous récupérerez ce qui vous permettra d’améliorer la rentabilité finale de votre investissement. 

Il est néanmoins peu probable que vous puissiez complètement auto-financer votre crédit, néanmoins votre effort d’épargne mensuel devrait rester mesuré si vous investissez sur les meilleures SCPI.

Notre conseil : Passez plutôt par un courtier pour financer des parts de SCPI à crédit. Le choix sera plus important que ce que pourra proposer une banque. Linxea propose ainsi 35 SCPI accessibles à crédit.

L’investissement en SCPI via l’assurance vie

Nous vous conseillons d’acheter vos parts via une assurance vie dans le cas d’un achat cash. En effet, l’assurance vie vous proposera dans ce cas de nombreux avantages, notamment : 

  • Une fiscalité plus avantageuse : vous pourrez ainsi plafonner votre taux d’imposition à 30% via la flat tax et bénéficierez d’une imposition plus faible dès 8 ans de détention.
  • Une revente plus simple des parts : vous n’aurez pas à revendre vos parts sur le marché secondaire ou directement via le gestionnaire. Actuellement la revente des parts de SCPI détenues au sein d’une assurance vie se fait en quelques clics. La liquidité de votre investissement sera donc meilleure qu’en investissant en direct ou à crédit.

Conclusion : quelles SCPI choisir ?

Maintenant que nous avons pu voir que les SCPI devaient être choisies en fonction de critères qualitatifs et d’indicateurs clés tels que le TOF ou leur rendement, quelles SCPI choisir ?

Voici les SCPI que nous vous conseillons, à la fois pour leur rendement actuel mais aussi pour les promesses de rendements qu’elles offrent dans le futur. Si vous pensez à d’autres SCPI, n’hésitez pas à nous les indiquer et ce classement pourra évoluer.

RangSCPISecteurRendement 2019Note
1Kyaneos PierreRésidentiel en province6,47%
5/5
2Corum XLDiversifié en zone euro6,26%
5/5
3Corum OriginDiversifié en zone euro6,25%
5/5
4Pierval SantéSanté5,05%
5/5
5Cap Foncières et territoiresBureaux et commerce en France5,33%
4/5

Notre analyse sur ce choix de SCPI

Nous avons effectué cette sélection de SCPI en raison de leurs secteurs, leurs marchés, leur taux d’occupation financier et les perspectives de performance qu’elles offrent dans le futur. Toutes ces SCPI disposent d’investissements de qualité et de taux d’occupation financier importants. 

Avec cette sélection, vous serez investis en résidentiel, bureaux, hôtels, commerce et immobilier de santé en France et à l’étranger. Vous aurez donc dilué votre risque aussi bien en terme de marché que de secteurs.

Leur rendement actuel est déjà excellent, et devrait à minima se maintenir tout comme la valorisation des parts. 

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