estimation appartement

Comment estimer la valeur d’un appartement ?

Estimer la valeur d’un appartement est une étape cruciale, que vous soyez vendeur ou acheteur. Ce processus nécessite une approche méthodique et l’exploitation de diverses ressources pour aboutir à une estimation précise. Dans ce guide, nous explorerons les différentes méthodes permettant d’évaluer la valeur d’un bien immobilier, en se basant sur des pratiques éprouvées et l’utilisation des technologies actuelles.

Comment estimer la valeur d’un appartement ?

Quelle étape après la signature du compromis de vente ?
Quelle étape après la signature du compromis de vente ?

L’estimation de la valeur d’un appartement repose sur une analyse détaillée de plusieurs facteurs, allant des caractéristiques propres au bien à son environnement immédiat. Cette évaluation est essentielle, non seulement pour fixer un prix de vente ou d’achat réaliste, mais aussi pour anticiper les potentielles négociations. Comprendre les mécanismes derrière l’estimation immobilière vous permettra d’aborder la vente ou l’achat d’un bien avec une confiance accrue et une meilleure assise lors des discussions.

Les Agences Immobilières : Une Expertise Locale Indispensable

Faire appel à une agence immobilière pour estimer la valeur de votre appartement peut s’avérer être une première étape judicieuse. Les agents immobiliers possèdent une connaissance approfondie du marché local et ont accès à des données de vente récentes, leur permettant de réaliser une évaluation précise. Ils prennent en compte non seulement les caractéristiques du bien (surface, nombre de pièces, état général, etc.) mais aussi des critères tels que l’emplacement ou la présence d’un balcon ou d’une terrasse, des aspects très recherchés.

Toutefois, il est important de garder à l’esprit que les agents immobiliers peuvent avoir des intérêts commerciaux, cherchant parfois à obtenir un mandat de vente ou de gestion locative. Il convient donc de solliciter plusieurs estimations et de rester critique vis-à-vis des chiffres proposés.

Les Plateformes d’Estimation en Ligne : L’Innovation au Service de l’Immobilier

Quelles sont les obligations à la charge du vendeur
Quelles sont les obligations à la charge du vendeur

L’évolution technologique a permis l’émergence de plateformes d’estimation en ligne, telles que Meilleurs Agents, qui offrent une alternative intéressante aux méthodes traditionnelles. Ces outils utilisent des algorithmes avancés pour analyser les transactions immobilières réalisées dans la zone concernée, en tenant compte de nombreux paramètres pour estimer la valeur d’un bien. La simplicité d’utilisation et l’absence de biais commercial font de ces plateformes un atout pour obtenir une première estimation objective.

Cependant, ces outils ont leurs limites, notamment en ce qui concerne l’appréciation des spécificités uniques de chaque bien. Une visite et une analyse par un professionnel restent indispensables pour affiner l’estimation.

La Règle des 10 Biens Similaires : Une Méthode de Comparaison Directe

La règle des 10 biens similaires constitue une méthode pragmatique pour estimer la valeur d’un appartement. Elle consiste à sélectionner et analyser 10 propriétés comparables mises en vente sur des sites d’annonces immobilières. En établissant une moyenne des prix demandés pour ces biens similaires, vous obtenez une base solide pour déterminer la valeur de votre appartement.

Il est important de prendre en considération que les prix affichés dans les annonces ne reflètent pas toujours les prix de vente finaux. Ajuster cette moyenne en retranchant un pourcentage estimé des prix de vente réels peut affiner davantage l’estimation.

Estimation immobilière en ligne

L’estimation immobilière en ligne est devenue un outil incontournable pour les propriétaires souhaitant connaître la valeur de leur bien avec précision et rapidité. Des plateformes comme Efficity, SeLoger, PAP, et Meilleurs Agents proposent des services d’estimation gratuits, offrant aux utilisateurs une évaluation immédiate et personnalisée. Ces outils analysent une multitude de données, incluant les transactions récentes, pour fournir une fourchette de prix fiable. Que ce soit pour préparer une vente ou simplement pour s’informer, ces estimations en ligne représentent une solution pratique, accessible en quelques clics. Les retours positifs des utilisateurs, comme le souligne la note de 4,9 sur 20 087 avis pour Efficity, attestent de la fiabilité et de l’utilité de ces services dans le paysage immobilier actuel.

Conclusion

Estimer la valeur d’un appartement requiert une démarche structurée et l’exploitation de diverses sources d’information. Que ce soit par le biais d’agences immobilières, de plateformes d’estimation en ligne, ou en appliquant la règle des 10 biens similaires, chaque méthode a ses avantages et ses limites. Idéalement, une combinaison de ces approches vous permettra d’obtenir une estimation la plus précise et objective possible.

En fin de compte, l’estimation de la valeur d’un appartement est à la fois un art et une science. Quelle méthode préférez-vous utiliser pour estimer la valeur d’un bien immobilier, et pourquoi ? Votre expérience et vos préférences peuvent grandement influencer votre choix.

Quelles sont les obligations à la charge du vendeur

Quelles sont les obligations à la charge du vendeur ?

Vendre un bien immobilier ne se limite pas à placer une annonce et à trouver un acquéreur. Cette opération engage le vendeur dans une série de responsabilités légales et administratives essentielles pour la validation de la transaction. Dans cet article, nous décortiquerons les obligations incombant au vendeur dans le cadre d’une vente immobilière, en nous appuyant sur des éléments législatifs et pratiques. Notre objectif est de clarifier ces responsabilités pour les vendeurs potentiels, en mettant l’accent sur l’importance d’une préparation adéquate et d’une bonne connaissance des démarches à suivre.

Les Obligations Légales et Administratives du Vendeur

Quelle étape après la signature du compromis de vente ?
Quelle étape après la signature du compromis de vente ?

La loi impose au vendeur une série d’obligations légales et administratives, destinées à informer et à protéger l’acheteur. La transparence est le maître mot, assurant que l’acquéreur reçoit toutes les informations nécessaires pour prendre sa décision en toute connaissance de cause.

1. Les Certifications et Diagnostics Immobiliers

La première obligation majeure à la charge du vendeur est la réalisation et la fourniture de différents diagnostics et certificats relatifs au bien mis en vente. Parmi ces documents, on trouve :

  • Le certificat électrique : Il atteste de la conformité de l’installation électrique. Un élément crucial puisque une installation défectueuse peut présenter des risques significatifs.
  • Le certificat de performance énergétique (CPE) : Ce document informe sur la consommation énergétique du bien et son impact environnemental. Il influence directement la perception de la valeur du bien par l’acheteur.
  • Le dossier technique : Il regroupe les informations sur les travaux réalisés, garantissant à l’acquéreur que les améliorations apportées respectent les normes en vigueur.

La fourniture de ces documents s’inscrit dans une logique de protection de l’acquéreur, mais également de sécurisation de la transaction pour le vendeur, en évitant les litiges post-vente liés à un manque d’information.

A lire : Comment estimer la valeur d’un appartement ?

2. La Préparation du Dossier de Vente

Au-delà des diagnostics, le vendeur doit assembler un dossier de vente complet, qui sera scruté par le notaire lors de l’acte de vente. Ce dossier comprend, outre les certificats mentionnés, des documents tels que l’attestation de conformité des citernes à mazout, le cas échéant, et tout autre document exigé par la loi. La préparation minutieuse de ce dossier est indispensable pour éviter tout retard ou complication dans la finalisation de la vente.

3. L’Assurance de la Cohésion du Dossier

Le rôle du notaire est central dans la validation de la transaction. Il assure la cohésion et la complétude du dossier de vente, vérifiant que toutes les pièces requises sont présentes et conformes. Cette étape est décisive pour le bon déroulement de la vente, soulignant l’importance pour le vendeur de travailler en étroite collaboration avec son notaire.

L’Obligation de Transparence et de Bonne Foi

Quelle étape après la signature du compromis de vente ?
Quelle étape après la signature du compromis de vente ?

Au-delà des aspects strictement administratifs, le vendeur est tenu à une obligation de transparence et de bonne foi. Il doit s’assurer que toutes les informations fournies à l’acquéreur, que ce soit via les diagnostics ou lors des visites, reflètent fidèlement l’état et les caractéristiques du bien. Cette honnêteté est cruciale pour établir une relation de confiance et pour sécuriser la vente.

Conclusion : La Sécurité Juridique et la Sérénité de la Transaction

En définitive, les obligations du vendeur dans une transaction immobilière sont vastes et variées, mais elles visent toutes à assurer la sécurité juridique de la vente et la sérénité des parties impliquées. En respectant scrupuleusement ces obligations, le vendeur non seulement protège ses intérêts, mais contribue également à une transaction claire et sans accroc.

Question ouverte : Selon vous, quelle obligation du vendeur est la plus importante pour garantir une vente immobilière réussie et pourquoi ?

En prenant en compte ces responsabilités, les vendeurs peuvent aborder la vente de leur bien avec plus de confiance, sachant qu’ils ont pris toutes les précautions nécessaires pour une transaction réussie.

Quelles sont les étapes d'une vente immobilière ?

Le Parcours Complet d’une Vente Immobilière : De la Première Visite à la Remise des Clés

Quelles sont les étapes d’une vente immobilière ?

L’achat d’un bien immobilier est souvent perçu comme un parcours semé d’embûches, surtout pour les nouveaux investisseurs. Pourtant, une fois décomposé, ce processus complexe se révèle être une succession d’étapes relativement simples. Cet article a pour vocation de démystifier le processus de vente immobilière, de la consultation initiale des annonces à la tant attendue remise des clés.

1. La Consultation des Annonces

Quelle étape après la signature du compromis de vente ?
Quelle étape après la signature du compromis de vente ?

Tout commence par la recherche de votre futur bien immobilier. Avec l’avènement des plateformes en ligne, consulter les annonces immobilières est devenu un jeu d’enfant. Cependant, il est essentiel de rester vigilant et de croiser les informations de différentes sources pour s’assurer de la fiabilité des offres.

2. Premiers Contacts et Visites

Comment se passe une visite avec une agence immobilière ?
Comment se passe une visite avec une agence immobilière ?

Après avoir repéré une ou plusieurs propriétés qui suscitent votre intérêt, l’étape suivante consiste à contacter l’agent immobilier ou le vendeur pour organiser une visite. C’est le moment de vous faire une première impression du bien et de poser toutes les questions préliminaires qui vous viennent à l’esprit.

3. L’Analyse et la Proposition de Prix

Si le bien vous plaît, il convient de prendre un peu de recul pour peser le pour et le contre. N’hésitez pas à visiter le bien une seconde fois, idéalement accompagné d’un professionnel du bâtiment, pour évaluer les éventuels travaux à prévoir. Cela vous aidera à formuler une offre de prix réaliste et fondée.

4. La Négociation

Une fois votre offre soumise, la phase de négociation commence. Il s’agit d’un échange parfois long et complexe, où chaque partie essaie de défendre ses intérêts. La négociation peut inclure le prix, mais aussi les conditions de vente, les délais, et les éventuelles réparations à effectuer par le vendeur.

5. Le Compromis de Vente

Après avoir trouvé un accord sur le prix et les conditions, vous passerez à la signature du compromis de vente. Ce document, souvent signé chez un notaire, officialise l’accord entre les parties et ouvre la période de recherche de financement pour l’acheteur.

6. La Recherche de Financement

La recherche de financement est probablement l’une des phases les plus anxiogènes du processus. Vous devrez approcher les banques ou travailler avec un courtier pour trouver le meilleur prêt immobilier possible. C’est également le moment de rassembler tous les documents nécessaires pour constituer votre dossier de prêt.

7. Les Délais Légaux

Suite à la signature du compromis, plusieurs délais légaux s’appliquent, dont le délai de rétractation de 10 jours prévu par la loi SRU, permettant à l’acheteur de se rétracter sans pénalités. S’ensuit également un délai de préemption pour l’État, durant lequel ce dernier peut décider d’acheter le bien en priorité.

8. La Signature de l’Acte Authentique

Une fois le financement obtenu et tous les délais légaux écoulés, l’étape finale est la signature de l’acte authentique chez le notaire. Ce document scelle définitivement la vente et marque le transfert de propriété du vendeur à l’acheteur.

9. La Remise des Clés

Félicitations, vous êtes désormais propriétaire ! La remise des clés est souvent effectuée le jour de la signature de l’acte authentique. C’est le début d’un nouveau chapitre, que vous envisagiez d’emménager dans votre nouveau chez-vous ou d’entamer des travaux de rénovation.

En conclusion, le processus de vente immobilière est ponctué d’étapes clés nécessitant préparation et attention. Bien que chaque transaction soit unique, avec ses propres défis et négociations, comprendre ces phases vous permettra d’aborder votre projet d’achat avec plus de confiance et d’efficacité.

Quelle étape après la signature du compromis de vente ?

Quelle étape après la signature du compromis de vente ?

Lorsqu’il s’agit de vendre ou d’acheter un bien immobilier, la signature du compromis de vente est un moment clé qui scelle l’accord entre le vendeur et l’acheteur. Cependant, cet acte ne constitue pas l’étape finale du processus d’achat. En effet, plusieurs démarches importantes doivent être accomplies entre la signature de ce compromis et la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire, aboutissant à la remise des clés.

Les etapes du Compromis de Vente

Le compromis de vente est un document juridique qui engage à la fois le vendeur et l’acheteur à concrétiser la vente d’un bien immobilier à des conditions convenues mutuellement. La rédaction de ce document nécessite une attention particulière en raison de la complexité des éléments juridiques et techniques qu’il englobe. Il est fortement recommandé de faire appel à des professionnels, tels qu’une agence immobilière ou un notaire, pour sa rédaction afin d’éviter toute nullité due à des erreurs ou omissions.

1. Le Délai de Rétractation : Une Sécurité pour l’Acheteur

Une fois le compromis signé, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de dix jours, conformément à la loi SRU. Ce délai lui permet de revenir sur sa décision sans pénalités. Pour les transactions impliquant des particuliers, il est conseillé d’envoyer une copie du compromis par courrier recommandé pour officialiser le début de ce délai. Ce temps de réflexion est essentiel pour l’acheteur, lui offrant l’opportunité d’évaluer sa décision en toute tranquillité.

2. Les Conditions Suspensives : Des Clauses de Protection

Les compromis de vente incluent souvent des conditions suspensives, dont la plus courante est celle liée à l’obtention d’un prêt immobilier. Ces conditions stipulent que la vente ne sera définitive que si certains critères sont remplis, par exemple, l’accord d’un prêt par une banque. En cas de refus de prêt, il est important que l’acheteur fournisse au moins trois refus bancaires pour annuler la vente sans pénalités, conformément aux termes du compromis.

A lire aussi : Comment se passe une visite avec une agence immobilière ?

3. La Préparation de la Signature de l’Acte Authentique

Après la levée des conditions suspensives, l’étape suivante est la préparation de la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire. Cette phase comprend plusieurs sous-étapes essentielles :

  • La Transmission du Dossier au Notaire : L’agence immobilière ou les parties impliquées envoient au notaire tous les documents nécessaires pour la rédaction de l’acte authentique. Le notaire confirme alors la réception et entame les vérifications d’usage.
  • La Vérification Complète du Dossier : Le notaire procède à une vérification exhaustive pour s’assurer que tous les éléments du dossier sont conformes et complets, évitant ainsi tout obstacle à la vente.
  • La Coordination des Agendas : Il est crucial de trouver une date qui convienne à toutes les parties pour la signature de l’acte authentique, en tenant compte des délais légaux et pratiques.

4. La Visite de Conformité et la Remise des Clés

Juste avant la signature de l’acte définitif, une dernière visite du bien est recommandée. Cette étape permet à l’acheteur de vérifier que le bien est conforme aux termes du compromis et que tous les éléments convenus (comme les aménagements ou les équipements) sont présents et en état de fonctionnement. C’est également l’occasion pour les parties de faire les relevés des compteurs et de s’assurer que le logement est prêt pour le transfert de propriété.

Conclusion : La Signature Chez le Notaire et Au-delà

La signature de l’acte authentique chez le notaire marque la conclusion officielle de la vente. À ce moment, l’acheteur devient légalement propriétaire du bien, et le vendeur lui remet les clés. Cette étape finale est le fruit d’un processus rigoureux et structuré, nécessitant une coordination minutieuse entre toutes les parties impliquées. Il est essentiel pour les acheteurs et les vendeurs de comprendre chaque phase de ce processus pour naviguer avec succès dans le monde complexe de l’immobilier.

En suivant ces étapes, vendeurs et acheteurs peuvent s’assurer que la transition de la signature du compromis à la remise des clés se déroule de manière fluide et sans imprévus. La transaction immobilière, bien que complexe, est grandement facilitée par la compréhension et le respect de ces étapes essentielles, garantissant ainsi une expérience positive pour toutes les parties concernées.

Prix Immobilier Coronavirus : Quel impact ?

Covid-19 : Impact de la crise sanitaire sur l’immobilier

Alors que les prix immobilier étaient en constante augmentation, les mesures de confinement liées à l’épidémie de Covid-19 risque de rebattre les cartes sur le marché. Tandis que Bruno Lemaire nous annonce une crise économique historique, quel avenir pour les prix de l’immobilier après le Coronavirus ?

Difficile de se faire un avis pour les particuliers, tant les lobbies de l’immobilier sont perdus face à la gestion de cette crise. Alors certes l’immobilier est décrit comme une valeur refuge, mais est-ce toujours le bon moment d’acheter ? Nous ne le pensons pas. Explications dans ce dossier.

prix immobilier coronavirus

Le marché immobilier en plein essor avant le Coronavirus connaissait une croissance sans précédent avec notamment 1 076 000 transactions en 2019. Concernant les prix, ils étaient en croissance de 3,7% par rapport à 2018.

Ces prix, largement soutenus par la baisse des taux et la politique d’assouplissement monétaire de la Banque Centrale Européenne (BCE) sont désormais plus que jamais menacés de corriger.

Sommaire

Impact du coronavirus sur les prix immobilier : l’essentiel

Pour ceux qui n’ont pas le courage de tout lire, voici un résumé de ce dossier.

Facteurs de baisse des prix Facteurs de maintien / hausse des prix
Baisse de la demande : hausse du chômage, psychologie des acheteurs défavorable à l’achat Le comportement des vendeurs si ajustement de l’offre au niveau de la demande
Resserrement des conditions d’octroi des banques L’attrait des français pour la pierre (sorte de retraite par capitalisation)
Hausse des taux de prêt immobilier Arbitrage des actifs financiers vers l’immobilier (valeur refuge)
Réforme de la fiscalité immobilière Aides éventuelles de l’Etat au secteur pour encourager la demande
Le comportement des vendeurs s’ils se pressent à mettre leur bien à la vente

Les conséquences du Coronavirus sur le marché immobilier

Les anticipations du secteur sur le marché immobilier pour 2020

Les conséquences du confinement sont dramatiques pour le secteur : BTP au ralenti et promesses de ventes en chute de 75% lors des mois de mars et avril 2020.

Entre mars et avril 2020, ce sont 120 000 transactions qui auraient du être réalisées. Le printemps est en outre traditionnellement la saison où le nombre de transactions est le plus élevé de l’année.

Meilleurs Agents prévoit de ce fait jusqu’à 200 000 transactions en moins pour 2020. Le retour à la normal est anticipé vers le mois de juin, ce qui nous conduirait d’après eux à environ 800 000 transactions pour l’année. Nous estimons ces projections très optimistes.

Côté prix immobilier, le président du Conseil Supérieur du Notariat, Jean-François Humbert, prévoit une baisse des prix de l’ordre de 10 à 15%.

Prix Immobilier Coronavirus : pourquoi les prix vont baisser ?

baisse prix immobilier coronavirus

Le chômage et l’incertitude professionnelle vont limiter la demande

Un marché, c’est d’abord une histoire d’offre et de demande. Alors que la France commençait à se remettre de la dernière crise, le Covid-19 tombe mal pour le marché immobilier. Si le chômage diminue par essence la demande, les perspectives économiques vont également jouée défavorablement sur la psychologie des acheteurs. Ces derniers n’ayant pas de visibilité sur leur avenir professionnel, leurs projets d’acquisition pourraient donc être reportés. Qui souhaitera s’engager sur 25 ans dans un contexte où les entreprises licencieront à tour de bras ? D’autant plus dans un contexte où les prix étaient initialement au plus haut…

Les banques vont durcir leurs conditions d’octroi de prêt immobilier

La crise économique en cours va encore mettre à rude épreuve les banques, tout juste remises de la crise des subprimes. En effet, elles doivent actuellement provisionner des sommes colossales pour faire face aux risques de défauts des emprunteurs.

Concrètement, lors d’une récession, les banques n’ont pas d’autres choix que de relever leurs conditions d’apports et leurs taux pour plusieurs raisons.

Concernant l’apport, celui-ci permet à la banque de limiter son risque en tant que créancier, dès lors que l’emprunteur fait défaut. Elle peut ainsi saisir et revendre le bien en évitant toute perte. Sauf…. si la valeur du bien est entre-temps dépréciée. Dans ce cas, la banque n’est pas assurée de récupérer sa mise et peut essuyer des pertes. Pour cette raison, dans un marché baissier, elles auront toutes intérêt à relever leurs conditions d’apport. Oubliez les prêts à 110% ou avec un taux d’endettement à 40%.

Concernant les taux de prêt immobilier, les banques devraient les relever. Cela leur permettra de mieux rémunérer leur risque qui sera croissant en cas de hausse du chômage. L’ajustement à la hausse des taux pourraient en outre avoir un effet accélérateur sur la baisse des prix immobiliers suite au Coronavirus.

Les vendeurs peuvent capituler en cas de blocage des transactions

Pas de surprise, après le confinement, les vendeurs devraient rester fermes sur leur prix, voir reporter leur projet de vente. Leur comportement jouera un rôle déterminant. En effet, s’ils retirent leurs biens du marché, cela devrait atténuer la baisse des prix. Néanmoins, il est très probable qu’un marché baisser puissent aussi pousser les vendeurs à vendre rapidement leur bien afin de limiter leur perte. En effet, plus on attend et plus ça baisse. Là encore, cette situation pourrait amplifier la baisse des prix.

Les investisseurs tireront les prix à la baisse et seront moins nombreux

En 2019, 25% des acquisitions concernaient des investisseurs souhaitant profiter des taux bas et d’un marché en pleine expansion. En 2020, ils ne pourraient représenter plus que 10 % des transactions.  La crise du Coronavirus risque d’affecter leur appétit pour la pierre avec un marché beaucoup plus risqué. En effet, les prévision de baisse des prix et le risque croissant d’impayés des locataires devraient limiter leurs investissements . En outre, l’évolution de la fiscalité de l’immobilier pourrait les effrayer dans un contexte où l’Etat devra trouver des recettes. Et il est probable que l’Etat ne cherchera pas ces recettes auprès des plus fragiles et des entreprises qui souffrent déjà suffisamment de la crise.

Qu’est-ce qui pourrait pousser les prix à la stagnation ou la hausse après le Coronavirus ?

En 2009, lors de la crise des subprimes, les prix immobiliers n’avaient baissé que très provisoirement avant de repartir de plus belle. L’impact du coronavirus sur l’immobilier français pourrait être limité et suivi d’un fort rattrapage à la hausse.

Un arbitrage des actifs en bourse vers l’immobilier

Avec le confinement, les particuliers et les institutionnels n’ont pas eu l’occasion d’arbitrer leurs actifs boursiers et financiers vers l’immobilier. Il est tout à fait probable que passé le confinement, les investisseurs souhaitent sécuriser leurs actifs en les dirigeant vers l’immobilier.

L’immobilier reste la retraite par capitalisation des français

Les perspectives concernant nos retraites étant plutôt sombres, l’immense majorité des français ne souhaite pas être locataire à la retraite. Dès lors, l’immobilier est considéré comme un moyen de se constituer un patrimoine et une épargne forcée. L’affection particulière pour la pierre des français devrait limiter les conséquence de la crise sanitaire sur les prix immobiliers.

La crainte d’une chute des banques, assureurs, ou d’une ponction de l’épargne…

Beaucoup de particuliers disposent de capitaux très élevés, investis notamment en assurance vie, produit d’épargne, etc. Cette crise du Coronavirus inquiète les particuliers, notamment sur la solidité de leurs banques et de leurs assureurs. Et l’épouvantail de la faillite de Lehman Brothers et d’autres banques en 2009 n’est pas là pour les rassurer…

Cette angoisse pourrait les conduire à sécuriser leurs actifs financiers en achetant des valeurs refuges comme l’immobilier ou l’or.

Une reprise de l’inflation pourrait être favorable à l’immobilier après le coronavirus

La crise du Coronavirus oblige les Etats à fortement s’endetter et ces dettes vont prochainement devenir insoutenables. 4 scenarios sont privilégiés pour les rembourser :

  • une forte reprise de la croissance,
  • une hausse des impôts pour tous,
  • un changement des règles monétaires
  • et enfin une inflation importante.

 

Cette quatrième option est privilégiée puisqu’elle permet aux Etats de se désendetter de manière plus douce fiscalement parlant.

Impact du Coronavirus sur la fiscalité de l’immobilier

fiscalite immobilier coronavirus

Le gouvernement est plutôt pro-business en terme de fiscalité. Ses récentes mesures l’ont démontrées : flax-tax, limitation de l’impôt sur les sociétés ou encore diminution des cotisations des salariés pour augmenter leurs revenus.

A n’en point douter, l’immobilier pourrait être le dindon de la farce en terme d’ajustement de la fiscalité, pour diverses raisons. La première étant que le secteur sert avant tout à se loger.

La rente immobilière ne produit pas vraiment grand chose, en dehors d’impôts à l’Etat, là où la hausse des dividendes d’une entreprise est la résultante d’une croissance de l’activité économique.

Réforme du statut LMNP à prévoir après la crise du Coronavirus

Déjà menacé avant la crise, il est très probable que le statut LMNP soit sacrifié et ne résiste pas à la crise du Coronavirus. Ce statut fiscal très avantageux (entre 50 et 100% de réduction de l’impôt) risque d’être à minima réformé en profondeur.

L’IFI (impôt sur la fortune immobilière) pourrait être plus contraignant

Il faut s’attendre à une hausse de la fiscalité sur l’IFI. Si un actionnaire peut facilement partir à l’étranger pour tenter d’échapper à l’impôt, les propriétaires fonciers peuvent difficilement masquer leurs bien immobiliers, où qu’ils soient. Et à l’heure où l’Etat devra commencer à rembourser sa dette, nul doute que cet impôt sera visé.

Hausse des prélèvements sociaux (CSG) à prévoir

Pourquoi taxer et couper l’Epargne des français quand il suffit d’augmenter les prélèvements sociaux ? Là ou les actifs financiers sont protégés par la flat tax, ce n’est pas le cas pour l’immobilier. L’Etat cherchant à rediriger l’épargne des français vers des actifs plus risqués et au service de l’économie, il est fort probable que la fiscalité immobilière sera attaquée. Qui s’en plaindra ? Essentiellement les grands propriétaires qui disposent de parcs immobiliers parfois indécents, achetés à vil prix pendant les années 80/2000. Plutôt injuste pour nos jeunes qui doivent aujourd’hui s’endetter sur 25 ans et faire tapis sur leur épargne pour espérer seulement se loger.

Hausse de la taxe foncière pour payer la crise du coronavirus

Alors que l’Etat vient de supprimer la taxe d’habitation, il est fort probable qu’une partie de la hausse de la fiscalité touchera la taxe foncière. Cette taxe fait irrémédiablement parti des impôts les plus injustes. Comment comprendre que le parisien bien logé puisse payer des impôts moins élevés que le petit propriétaire foncier à Saint-Denis ? Ce n’est évidemment pas logique, et il paraît légitime que la taxe foncière soit réformée à l’avenir. Elle devra alors s’adresser davantage aux propriétaires des biens les mieux placés et les mieux valorisés.

Quel impact pour les SCPI et les foncières côtées ?

Au 1er mai 2020, les foncières cotées ont perdu environ entre 20 et 60% de leur valorisation en raison du Krach des marchés boursiers qui a fait suite à la pandémie de Coronavirus.

Les SCPI n’ont pas été encore touchées. Néanmoins, il est probable que leur rendement et leur valorisation soient revues à la baisse mais de manière moins significative que les SIIC.

Concrètement, les SIIC (foncières cotées) devraient davantage performer après la crise que les SCPI. Nous vous conseillons toutefois de limiter vos investissements dans le secteur commercial ainsi que dans les bureaux qui seront profondément transformés après la crise : les particuliers devraient favoriser les achats en ligne et les entreprises encourager le télétravail. Enfin, le secteur hôtelier devrait également connaître de profondes difficultés jusque courant 2021 et probablement la production d’un vaccin contre le covid-19.

Parmi les secteurs privilégiés : la logistique et la santé. Si vous hésitez entre investir en SCPI ou SIIC, déterminez quelle volatilité vous êtes capables de supporter concernant la valeur de vos actifs immobiliers. Si vous n’avez pas de problème avec la volatilité, préférez les foncières cotées, sinon tenez vous en aux SCPI mais en restant extrêmement sélectif.

La recommandation Comparepargne

Ne vous précipitez pas pour un achat immobilier en 2020. Si vous êtes acheteur, ne vous encourageons à être patient et à négocier les biens à la baisse en visant au départ au moins 10 % de rabais. Demain, c’est vous qui aurez la main et serez en position de force.

En tant que vendeur, si votre projet vise à faire l’acquisition d’un nouveau bien, vous serez gagnants même en vendant moins cher, pourvu que votre futur bien soit plus grand que l’ancien.

Enfin, pour les vendeurs sans projet, c’est pour vous que la situation est la plus incertaine. Il pourrait être conseillé dans ce cas de vendre au plus vite si vous aviez besoin des fonds à court-terme. Sinon, attendez que la vague passe, même si cela peut prendre quelques années.

Quelles banques prêtent le plus facilement pour investir dans l’immobilier

Choisir la bonne banque pour financer son projet est crucial. Ce choix peut déterminer non seulement la viabilité de votre investissement, mais aussi la facilité avec laquelle vous obtenez votre financement. Basé sur une analyse approfondie, ce blog explore quelles banques prêtent le plus facilement pour investir dans l’immobilier.

Trouver la Banque Idéale pour Votre Profil

Chaque banque a un « portrait-robot » de client idéal. Certaines préfèrent les chefs d’entreprise, d’autres les fonctionnaires ou les cadres supérieurs. Votre succès dans l’obtention d’un prêt dépend de la correspondance entre votre profil et les préférences de la banque. Si votre profil ne correspond pas, vous risquez un refus, non pas parce que la banque ne prête pas pour l’immobilier, mais parce qu’elle ne vous considère pas comme le client idéal.

Importance du Portrait Robot Bancaire

Comprendre le « portrait robot » de la banque est essentiel. Si vous investissez seul ou avec d’autres (famille, amis), déterminez le profil global du groupe. Ce profil doit correspondre aux critères de la banque pour maximiser vos chances d’obtention d’un prêt. Les banques évaluent non seulement vos revenus mais aussi votre capacité d’épargne, vos produits financiers existants, et parfois même la localisation de vos investissements.

Stratégies pour Maximiser les Chances de Financement

Adapter son Profil aux Exigences Bancaires

Il est important de s’adapter aux critères des banques. Par exemple, si une banque privilégie les clients avec un fort taux d’épargne et que cela ne correspond pas à votre profil, il est peu probable que vous obteniez un prêt de cette banque. En revanche, si vous êtes un cadre en CDI, des banques comme Crédit Mutuel pourraient être plus enclines à vous financer.

Conseils pour le Choix de la Banque

Étudiez les profils des autres investisseurs et leurs expériences avec différentes banques. Si leur profil est similaire au vôtre, leurs conseils seront pertinents. De plus, considérez la localisation de vos investissements. Certaines banques, comme le Crédit Mutuel, sont réticentes à financer des projets en dehors de votre région fiscale si vous êtes un nouveau client.

A lire : business la banque postale certicode plus

Les taux d’intérêt proposés par les banques

baisse prix immobilier paris
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Comprendre l’Importance des Taux d’Intérêt dans le Financement Immobilier

Lorsqu’il s’agit d’obtenir un prêt immobilier, le taux d’intérêt est souvent la considération la plus importante pour les emprunteurs. Ces taux varient fréquemment, parfois d’une semaine à l’autre, et peuvent différer notablement d’une banque à l’autre. En effet, choisir le bon moment pour faire une demande de prêt peut avoir un impact significatif sur le taux obtenu. Les conseillers financiers recommandent souvent de synchroniser les demandes de prêt avec les fluctuations du marché pour bénéficier du taux le plus avantageux.

Outre le timing, d’autres facteurs influent sur ces variations : les objectifs commerciaux de la banque, la concurrence entre les établissements de crédit, et la localisation du bien immobilier. Par exemple, dans les zones à forte demande immobilière, les prix élevés des biens peuvent influencer les taux proposés. Pour dénicher le meilleur taux pour votre prêt immobilier, il est donc essentiel d’analyser en détail les offres des banques, en tenant compte de la durée de l’emprunt, du montant du prêt, et surtout du lieu d’achat du bien. Une étude approfondie des conditions de chaque banque vous permettra de trouver l’offre la plus adaptée à vos besoins et à votre projet immobilier.

 Les conditions requises pour obtenir facilement un crédit immobilier ?

Pour obtenir un crédit immobilier avec facilité, il est crucial de répondre à plusieurs critères déterminants établis par les banques, qui évaluent ainsi le risque et la capacité de remboursement de l’emprunteur.

Le premier élément que les banques considèrent est le taux de solvabilité de l’emprunteur. Pour être éligible à un prêt, vos mensualités de prêt et autres dépenses ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus totaux. Ces revenus incluent votre salaire, les primes régulières, et jusqu’à 70 % des revenus locatifs potentiels si vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif. Cette mesure assure à la banque que vous êtes financièrement capable de rembourser le prêt demandé.

Un autre critère important est le « reste à vivre ». Après le paiement de toutes vos charges, y compris les mensualités de prêt, chaque membre de votre foyer doit disposer d’un minimum de 400 euros. Pour un couple, cela signifie au moins 800 euros disponibles chaque mois. Ce montant, bien qu’indicatif, est essentiel pour les banques car il montre que vous pouvez gérer efficacement vos dépenses quotidiennes tout en remboursant votre prêt.

La situation professionnelle et personnelle joue également un rôle clé dans l’évaluation de votre dossier par les banques. Un emploi stable, en particulier pour les fonctionnaires, est souvent perçu comme un gage de sécurité financière. L’âge et la santé de l’emprunteur sont aussi pris en compte. Avoir un co-emprunteur peut être bénéfique et augmenter vos chances d’obtention d’un prêt.

Votre historique bancaire est un autre aspect essentiel dans le processus de demande de prêt. Les banques recherchent des emprunteurs avec un historique financier irréprochable, sans incidents de paiement, découverts, ni inscription au FICP ou au FCC. Un bon historique bancaire montre que vous êtes un emprunteur fiable et responsable.

Enfin, la capacité d’apport personnel est cruciale. Les banques exigent généralement un apport de 10 % à 20 % du montant total de l’achat. Cet apport témoigne de votre capacité d’épargne et réduit le risque financier pour la banque. Les demandes sans apport initial ont souvent un taux d’acceptation plus faible, même si les revenus de l’emprunteur sont élevés.

En respectant ces critères, vous maximisez vos chances d’obtenir un prêt immobilier. Une préparation minutieuse de votre dossier et la mise en avant de ces éléments clés sont donc essentielles pour convaincre les banques de votre solvabilité et de votre fiabilité en tant qu’emprunteur.

Conclusion

Trouver la banque la plus disposée à financer votre projet immobilier dépend fortement de votre profil et de votre capacité à répondre aux critères spécifiques des banques. Il est crucial de comprendre ces critères et de choisir une banque qui correspond à votre profil d’investisseur. Quels autres facteurs pensez-vous influencent la décision des banques en matière de financement immobilier ?

Choisir les meilleures SCPI

La baisse des taux de la BCE en raison de la politique monétaire accommodante menée depuis quelques années impacte la rentabilité des fonds euro. Néanmoins, certains fonds euro s’en sortent mieux. Quels sont les meilleurs fonds euro en 2020 ?

Les rendements des fonds euros et les provisions sur bénéfices 2019 des assureurs seront tous connus à la fin du mois de janvier. Découvrez dans ce dossier le classement des meilleurs fonds euro en 2020 et les contraintes d’investissement en unités de compte pour investir sur chacun d’entre eux.

Trouver du rendement avec un niveau de risque maîtrisé devient de plus en plus difficile, et face à ce constat, l’investissement en SCPI devient incontournable. Mais quelles sont les meilleures SCPI en 2020 ?

Preuve que les investisseurs apprécient l’immobilier dans cette quête de la rentabilité, la collecte sur les SCPI a avoisiné les 8 milliards sur la seule année 2019, un record.

meilleures scpi 2020

Les SCPI sont des Société Civile de Placement Immobilier. Ces sociétés vous permettent d’investir dans l’immobilier à travers l’achat de titres financiers nominatifs.

Le rendement des SCPI en 2019 est de 4,40% brut. Néanmoins, s’il existe une multitude de SCPI, seules quelques-unes présentent un fort potentiel. Pour cette raison, 9 d’entre elles ont attiré, à elles seules, la moitié des nouveaux versements en 2019.

Les SCPI présentant les meilleures performances en 2020 vous seront présentées dans ce dossier.

Comment choisir une SCPI ?

Si vous souhaitez investir dans les SCPI, il faut vous intéresser essentiellement à leur secteur d’activité, leurs marchés ainsi qu’à leur taux d’occupation et leur rendement. Voici les 4 critères  analyser qui nous semblent indispensables avant de réaliser votre investissement.

Le secteur d’activité des SCPI

Cette donnée est essentielle, puisqu’elle déterminera si la SCPI investit ou non sur des secteurs porteurs. Ainsi, investir aujourd’hui dans des SCPI 100% investies dans le commerce, c’est en quelque sorte parier contre les géants du e-commerce comme Amazon. En revanche, des secteurs comme les hôtels ou la santé peuvent être plus porteurs grâce respectivement à la croissance du tourisme et au vieillissement de la population.

Les marchés où investissent les SCPI

Plus les marchés sont diversifiés, plus votre SCPI limite son risque et peut également aller obtenir un rendement supérieur si ceux-ci sont en croissance. C’est en investissant hors de la zone euro que certaines SCPI parviennent à offrir des rendements largement supérieurs au marché. Attention toutefois au risque de change concernant ces SCPI, notamment si notre monnaie s’apprécie.

Le taux d’occupation financier (TOF)

Le taux d’occupation financier (TOF) concerne la part de loyers versée à la SCPI versus l’ensemble des loyers qu’elle aurait touché si l’ensemble de ces actifs étaient loués.

Cet indicateur est donc essentiel puisqu’il exprime la qualité du patrimoine détenu par la SCPI et sa facilité à trouver des locataires. Un excellent TOF doit être supérieur à 90-95%.

Le rendement annuel

Il traduit la performance à un instant T de la SCPI et représente le montant des loyers versés rapporté à la valeur de la part. Attention toutefois, certaines SCPI préfèrent ne pas verser l’ensemble des loyers pour le réinvestir ce qui aura pour conséquence d’augmenter la valeur de la part. D’autres au contraire, ont un excellent rendement mais sont investis sur des marchés en déclin.

TOP 5 des SCPI disponibles sur assurance vie

Les meilleurs contrats d’assurance vie en SCPI vous offre un choix de SCPI important et disposent de peu de frais de gestion. Investir dans ce cadre vous permettra de profiter d’une fiscalité avantageuse, notamment après 8 ans. Mais quelles sont les meilleures SCPI disponibles sur assurance vie ?

Classement SCPI Assurance vie Rendement 2019 Souscription
1 Altixia Commerces Linxea Zen 6,28% Recevoir documentation
2 Altixia Candences XII Mesplacements Libertés 6,12% Recevoir documentation
3 Primopierre Linxea Spirit 5,92% Recevoir documentation
4 LF Opportunités Immo Linxea Zen 5,04% Recevoir documentation
5 Efimmo Linxea Avenir 4,97% Recevoir documentation

Notre conseil pour investir dans des SCPI sur assurance-vie

Investir dans des SCPI via une assurance vie est un excellent choix patrimonial, puisque vous pourrez faciliter la transmission de votre patrimoine et bénéficierez d’une fiscalité plus douce que l’investissement en direct.

En outre, vous obtiendrez un rendement bien supérieur à ce qu’offrent les meilleurs fonds en euros des contrats d’assurance vie. Afin de maximiser votre rendement et multiplier votre choix en SCPI, il est préférable d’ouvrir plusieurs contrats d’assurance vie. Ceux proposés par le courtier Linxea et Meilleurs Placements font l’unanimité sur internet car leurs frais sont parmi les plus faibles. En outre, ces contrats versent 100% des loyers des SCPI. Enfin, rassurez-vous, ces courtiers ne font que distribuer les contrats et ce sont bien des assureurs qui garantissent vos actifs.

TOP 5 des SCPI diversifiées 

Les SCPI qui investissent dans des secteurs diversifiés constituent un excellent choix car leur diversification protège votre rendement. Elle vous évite une exposition concentrée dans un secteur qui pourrait rentrer en récession. Voici le classement des meilleures SCPI diversifiées.

Rang SCPI Gestionnaire Rendement 2019 Note
1 Néo Novaxia Investissement 6,47%
 5/5
3 Corum XL Corum 6,26%
 5/5
4 Corum Origin Corum 6,25%
 5/5
2 Atlantique Pierre 1 Paref Gestion 6,12%
 4/5
2 Capiforce Pierre Paref Gestion 5,95%
 4/5

L’avis Comparepargne : nous avons choisi de mettre en avant ces SCPI pour la diversification de leur patrimoine. Elles combinent un rendement et un taux d’occupation très élevé compris entre 94 et 100%. En dehors de Altixia Cadence XII, ces SCPI ont fait le choix de diversifier leurs investissements à l’international pour améliorer le rendement de leurs actifs.

Nous concernant, nous avons une préférence pour les SCPI Corum XL et Origin, néanmoins, nous attirons votre vigilance sur le fait que l’ensemble de ces SCPI sont exposés à un risque de change, notamment en cas de montée de l’euro.

Classement complet des meilleures SCPI en 2020

Là où la plupart des sites ne répertorient que les SCPI qu’elles proposent à la vente, nous avons fait le choix d’établir un classement des meilleures SCPI complet. Toutes les principales SCPI disposant d’une capitalisation minimale et ouverte à la souscription sont répertoriées. Néanmoins, si nous en avions oublié, n’hésitez pas à nous l’indiquer dans les commentaires.

Rang SCPI  Secteur TOF Rendement 2019
1 Kyaneos Pierre Résidentiel écologique 85,60% 6,81%
2 Néo Diversifié 100% 6,47%
3 Altixia Commerce Commerce 98,10% 6,28%
4 Corum XL Diversifié 100% 6,26%
5 Corum Origin Diversifié 98,60% 6,25%
6 Coeur de régions Bureaux et commerce 94,21% 6,25%
7 Altixia Cadence XII Commerce 98,50% 6,12%
8 Atlantique pierre 1 Diversifié 94,60% 6,12%
9 Vendôme Régions Bureaux et commerce 97,00% 6,10%
10 Capiforce Pierre Diversifié 99,30% 5,95%
11 Primopierre Bureaux et commerce 86,10% 5,92%
12 Epargne Pierre Bureaux et commerce 95,66% 5,85%
13 CAP Foncières et territoires Bureaux et commerce 100% 5,33%
14 Foncière Remusat Murs de magasins 96,32% 5,31%
15 Coeur de ville Murs de magasins 95,29% 5,30%
16 Affinités Pierre Bureaux et commerce 97% 5,24%
17 Actipierre 3 Commerce 95,87% 5,15%
18 Foncières des Patriciens Santé 100% 5,10%
19 Pierval Santé Santé 95,17% 5,05%
20 LF Opportunité Immo Immobilier d’entreprise 91,50% 5,04%
21 Cristal Rente Murs de magasins 95,47% 5,02%
22 Interpierre Diversifié 93,4% 5,00%
23 Efimmo Bureaux 94,54% 4,97%
24 PFO Bureaux 94,29% 4,92%
25 Placement Pierre Bureaux 90,67% 4,92%
26 Actipierre 1 Commerce 96,82% 4,83%
27 Atream Hôtels Hôtels 96,40% 4,75%
28 Foncia Cap’Hebergimmo Hôtels 100% 4,71%
29 Immorente Immobilier d’entreprise 94,67% 4,64%
30 Patrimmo Commerce Commerce 91,90% 4,61%
31 PFO2 Bureaux 87,70% 4,61%
32 Foncia Pierre Rendement Bureaux et commerce 94,79% 4,59%
33 FIcommerce Immobilier d’entreprise 94,25% 4,57%
34 Primovie Santé 95,70% 4,51%
35 Urban Cœur Commerce Bureaux et commerce 100% 4,50%
36 Eurovalys Bureaux 95,50% 4,50%
37 Pierre Capitale Diversifié 93,80% 4,50%
38 Novapierre Allemagne 1 Commerce 97,70% 4,45%
39 Eurofoncière 2 Bureaux, commerce 92,50% 4,43%
40 Buroboutic Bureaux, Commerce 92,00% 4,42%
41 Epargne Foncière Bureaux, entrepôts 90,80% 4,40%
42 Fructirégions Europe Bureaux 93,82% 4,39%
43 PF Grand Paris Bureaux, commerce 88,50% 4,38%
44 Pierre Privilège Diversifié 89,80% 4,36%
45 Fair Invest Diversifié 100% 4,35%
46 Pierre Sélection Murs de magasins 92,10% 4,35%
47 LF Grand Paris Patrimoine Immobilier d’entreprise 81,60% 4,28%
48 Génépierre Bureaux 89,92% 4,22%
49 Novapierre 1 Murs de commerces 88,50% 4,21%
50 Multimmobilier 2 Bureaux 85,60% 4,21%
51 Allianz Pierre Bureaux 92,13% 4,20%
52 Atout Pierre Diversification Diversifié 91,18% 4,14%
53 Pierre Plus Murs de magasins 94,07% 4,10%
54 Select Invest 1 Diversifié 88,90% 4,10%
55 France Investipierre Diversifié 90,40% 4,06%
56 Fructipierre Diversifié 84,97% 4,06%
57 La Française Pierre Diversifié 80,00% 4,06%
58 LF Europimmo Diversifié 97,30% 4,05%
59 Europimmo market Murs de magasins 99,90% 4,03%
60 Primofamily Résidentiel, Commerce 95,90% 4,03%
61 Lafitte Pierre Diversifié 92,67% 4,03%
62 Accimmo Pierre Bureaux 91,10% 4,01%
63 Actipierre Europe Murs de commerces 96,04% 4,00%
64 Crédit Mutuel Pierre 1 Bureaux 87,10% 4,00%
65 Edissimo Diversifiés 85,72% 4,00%
66 Immo Placement Bureaux 94,17% 3,80%
67 Rivoli Avenir Patrimoine Bureaux et commerce 88,78% 3,65%
68 Elysées Pierre Bureaux 84,71% 3,64%
69 Select Pierre 2 Diversifié 92,10% 3,56%
70 Immorente 2 Commerce 97,76% 2,95%
71 Opus Real Diversifié 100% 2,88%
72 Pierre Altitude Hôtels 100% 1,20%
73 Atream Euro Hospitality Hôtels NC NC
74 Activimmo Investissement tertiaire 100% NC
75 Elyalis Murs de magasins NC NC
76 Eurion Diversifié NC NC
77 Novapierre Allemagne 2 Bureaux et commerces 100% NC
78 Novapierre Italie Logements résidentiels NC NC

L’avis Comparepargne : Kyaneos Pierre est notre coup de cœur avec un investissement responsable dans le résidentiel et l’écologie. Cette SCPI est disponible en passant par l’intermédiaire du courtier Linxea.

On ne saura que trop vous conseiller d’éviter les SCPI spécialisées dans le commerce. Ces SCPI délivrent certes un rendement encore excellent mais au prix d’une valorisation des actifs qui pourraient fortement corriger à la baisse au cours des prochaines années.

Si vous souhaitez absolument investir dans des SCPI spécialisées, privilégiés les meilleures SCPI investis dans la santé dont le secteur est en croissance forte.

Pour le reste, vous n’avez plus qu’à faire votre choix !

Comment investir dans les meilleures SCPI ?

Une fois que nous souhaitons effectuer un investissement dans les SCPI, se pose la question suivante : comment investir ? Et bien tout dépend de votre objectif et si vous souhaitez emprunteur ou non.

L’investissement en SCPI à crédit

Si vous souhaitez investir en direct, privilégiez l’endettement, qui vous permettra d’obtenir un effet de levier. En effet, une partie de votre mensualité de crédit sera amortie par les loyers que vous récupérerez ce qui vous permettra d’améliorer la rentabilité finale de votre investissement.

Il est néanmoins peu probable que vous puissiez complètement auto-financer votre crédit, néanmoins votre effort d’épargne mensuel devrait rester mesuré si vous investissez sur les meilleures SCPI.

Notre conseil : Passez plutôt par un courtier pour financer des parts de SCPI à crédit. Le choix sera plus important que ce que pourra proposer une banque. Linxea propose ainsi 35 SCPI accessibles à crédit.

L’investissement en SCPI via l’assurance vie

Nous vous conseillons d’acheter vos parts via une assurance vie dans le cas d’un achat cash. En effet, l’assurance vie vous proposera dans ce cas de nombreux avantages, notamment :

  • Une fiscalité plus avantageuse : vous pourrez ainsi plafonner votre taux d’imposition à 30% via la flat tax et bénéficierez d’une imposition plus faible dès 8 ans de détention.
  • Une revente plus simple des parts : vous n’aurez pas à revendre vos parts sur le marché secondaire ou directement via le gestionnaire. Actuellement la revente des parts de SCPI détenues au sein d’une assurance vie se fait en quelques clics. La liquidité de votre investissement sera donc meilleure qu’en investissant en direct ou à crédit.

Conclusion : quelles SCPI choisir ?

Maintenant que nous avons pu voir que les SCPI devaient être choisies en fonction de critères qualitatifs et d’indicateurs clés tels que le TOF ou leur rendement, quelles SCPI choisir ?

Voici les SCPI que nous vous conseillons, à la fois pour leur rendement actuel mais aussi pour les promesses de rendements qu’elles offrent dans le futur. Si vous pensez à d’autres SCPI, n’hésitez pas à nous les indiquer et ce classement pourra évoluer.

Rang SCPI Secteur Rendement 2019 Note
1 Kyaneos Pierre Résidentiel en province 6,47%
 5/5
2 Corum XL Diversifié en zone euro 6,26%
 5/5
3 Corum Origin Diversifié en zone euro 6,25%
 5/5
4 Pierval Santé Santé 5,05%
 5/5
5 Cap Foncières et territoires Bureaux et commerce en France 5,33%
 4/5

Notre analyse sur ce choix de SCPI

Nous avons effectué cette sélection de SCPI en raison de leurs secteurs, leurs marchés, leur taux d’occupation financier et les perspectives de performance qu’elles offrent dans le futur. Toutes ces SCPI disposent d’investissements de qualité et de taux d’occupation financier importants.

Avec cette sélection, vous serez investis en résidentiel, bureaux, hôtels, commerce et immobilier de santé en France et à l’étranger. Vous aurez donc dilué votre risque aussi bien en terme de marché que de secteurs.

Leur rendement actuel est déjà excellent, et devrait à minima se maintenir tout comme la valorisation des parts.

atout pierre diversification avis

Il semble que vous vouliez en savoir plus sur « Atout Pierre Diversification. » À ma dernière mise à jour en septembre 2021, je n’ai pas d’informations spécifiques ou d’avis sur un produit ou un fonds nommé « Atout Pierre Diversification. »

Cependant, le nom évoque la pierre (qui est souvent une référence à l’immobilier en français) et la diversification. Si « Atout Pierre Diversification » est un produit financier ou un fonds d’investissement, il pourrait être axé sur une diversification au sein du marché immobilier ou être une combinaison d’actifs immobiliers et d’autres types d’actifs pour une diversification.

Pour obtenir un avis éclairé ou des informations actualisées, je vous recommande de:

  1. Consulter le site web de l’entité qui gère « Atout Pierre Diversification » (s’il s’agit d’un fonds ou d’un produit d’investissement). Cela devrait vous donner des informations sur sa stratégie d’investissement, sa performance historique, ses frais, etc.
  2. Rechercher des avis en ligne. Des plateformes telles que Boursorama, les forums financiers, ou d’autres sites spécialisés peuvent avoir des avis d’investisseurs ou d’analystes sur ce fonds ou produit.
  3. Consulter un conseiller financier. Si vous envisagez d’investir dans « Atout Pierre Diversification » ou si vous voulez simplement en savoir plus, un conseiller pourra vous fournir des informations détaillées et adaptées à votre situation.

Si « Atout Pierre Diversification » est un produit ou service lancé après 2021, je vous suggère de consulter des sources d’information actuelles pour obtenir les détails les plus à jour.

Les meilleures SCPI spécialisées dans la Santé

L’investissement dans l’immobilier, traditionnellement perçu comme une valeur refuge, a vu émerger ces dernières années de nouvelles formes de placements. Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, se sont imposées comme une alternative intéressante pour ceux cherchant à diversifier leur portefeuille sans pour autant acheter directement de l’immobilier. Au sein de cette catégorie, le segment de la santé a pris une importance particulière, notamment avec l’essor des SCPI Primovie et Pierval Santé.

La SCPI Primovie, axée sur le secteur de l’éducation, de la santé et de la dépendance, a su capter l’attention des investisseurs grâce à son positionnement innovant. Les avis sur Primovie font souvent écho à sa capacité à offrir des rendements solides dans un marché en perpétuelle évolution. Les retours sur cette SCPI soulignent également la pertinence de son choix d’investissement dans des actifs immobiliers liés à des besoins fondamentaux et pérennes.

De son côté, la SCPI Pierval Santé se focalise principalement sur le secteur de la santé. Les avis sur Pierval Santé mettent en lumière son approche stratégique axée sur les établissements de santé, tels que les cliniques ou les maisons de retraite. Son portefeuille diversifié, s’étendant sur différents pays européens, est souvent perçu comme un atout pour diluer les risques et optimiser les rendements.

Face à ces deux géants de la SCPI santé, il est crucial pour les potentiels investisseurs de s’informer et de comparer les avis. Qu’il s’agisse de retours sur la gestion de la SCPI, des rendements obtenus ou de la pertinence de la stratégie d’investissement, une analyse approfondie permettra de faire un choix éclairé dans ce secteur prometteur de l’immobilier.

 

Les meilleures SCPI spécialisées dans la Santé

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La plupart des investisseurs cherchent à investir sur des marchés en croissance. Avec le vieillissement de la population, le secteur de la santé fait parti des secteurs les plus recherchés.

Investir dans l’immobilier de santé est donc pertinent pour qui souhaite diversifier son patrimoine en investissant dans un domaine porteur.

SCPI Santé Immobilier

Alors que les SCPI de Santé représentent un investissement d’avenir, les différents courtiers ne les mettent pas forcément très en avant dans leurs offres. Pourquoi ? Car l’immobilier est fortement concentré dans 2 secteurs : le commerce et les bureaux, qui présentent pourtant des risques importants. Pourtant les meilleures SCPI spécialisées dans la santé ont tendance à  surperformer le marché en terme de rendement.

Classement des meilleures SCPI Santé

SCPI Société de gestion Création
1 Pierval Santé Euryale AM 2013
2 Primovie Primonial REIM 2012
3 Foncière des Patriciens Foncière Magellan 2017

Étonnamment, seules 3 SCPI spécialisées dans la Santé ont été créées en France, avec des dates de création récentes. En effet, la plus ancienne des SCPI santé n’est autre que Primovie, créée en 2012. Pour cette raison, leur capitalisation cumulée atteint à peine 4 milliards. En revanche, les SCPI spécialisées dans l’immobilier de santé sont celles dont la collecte brute a été la plus en croissance en 2019 avec une augmentation de +37% des encours (source : ASPIM.fr)

Il est très probable que cette croissance s’intensifie au cours des prochaines années, notamment en raison de la prise de conscience de notre société de l’importance de la santé suite à la crise du coronavirus.

Comparatif des SCPI spécialisées dans la santé

Vous souhaitez investir dans une SCPI santé mais ne savez pas encore vers laquelle vous tourner ? Découvrez notre comparatif des meilleures SCPI spécialisées dans la santé, pour vous aider à faire votre choix.

Pierval Santé Primovie Foncières des Patriciens
Société de gestion Euryale AM Primonial REIM Foncière Magellan
Zone géographique Allemagne (33%), France (34%), Irlande (23%).. France (75%), Allemagne (16%), Italie (7%).. Essentiellement en France
Patrimoine immobilier EHPAD,  établissement sanitaires et médico-sociaux Cabinets médicaux, cliniques, crèches, Bureaux médicaux, Commerces liées à la santé, maisons médicales, centres médico-sportif
Capitalisation 884 M € 2 968 M € 9 M €
Taux d’Occupation Financier 2019 95,17% 95,70% 100%
Rendement 2019 (TDVM) 5,05%  4,51% 5,10%
Prix de la part 1000 € 203 € 1100 €
Type de SCPI Rendement Rendement Rendement
Frais de souscription 10,51% 9,15% 7,40%
Avis Comparepargne
 5/5
 4/5
 4/5
Souscription Demande de documentation Linxea   Demande de documentation Linxea  Demande de documentation Linxea  

L’avis Comparepargne pour choisir la meilleure SCPI Santé

Pierval Santé nous semble être la meilleure SCPI spécialisée dans la santé. Avec une capitalisation d’1 milliard et un taux d’endettement à 10%, la SCPI est très solide. En outre, son risque est pleinement mutualisé grâce à une exposition dans toute la zone Euro, là où Primovie et Foncière des Patriciens ont un patrimoine immobilier davantage investi en France.

Enfin, Pierval Santé propose en 2020 le meilleur rendement avec 5,05%, et celui-ci devrait se montrer résilient à l’avenir.

On vous déconseille pour l’instant Foncières des Patriciens en raison de sa faible capitalisation, qui pourrait impacter la liquidité de votre investissement.

Pierval Santé et Primovie sont toutes 2 accessibles directement auprès de Linxea, un des courtiers les moins chers du marché.

Les avantages des SCPI spécialisées dans la santé

Un secteur de la santé en pleine croissance

La France consacre 11,3% de son PIB à la santé (source : Les Echos). Avec l’Allemagne, c’est le pays de l’Union Européenne qui consacre la part la plus importante de son budget dans le secteur. L’espérance de vie, quant à elle, ne cesse d’augmenter et est de 82,52 ans en France. Enfin, en 2050, plus d’un quart de la population française aura plus de 65 ans (source : Le Monde).

Il s’agit donc très clairement d’un secteur d’avenir, alors même que les SCPI de Bureau et de Commerce sont attaquées respectivement par le télétravail et l’e-commerce.

Un taux d’occupation financier (TOF) optimal

Le taux d’occupation financier (TOF) est un indicateur clé pour déterminer la bonne santé d’une SCPI. En effet, il s’agit du rapport entre l’ensemble des loyers perçus à un instant T vs l’ensemble des loyers que pourrait récolter la SCPI si tous ses actifs étaient loués.

Le taux d’occupation financier des SCPI santé est supérieur à 95%, ce qui est excellent. Et surtout il n’est pas en risque, contrairement à celui des SCPI investis en bureaux et en commerce.

Un rendement stable et qui devrait se maintenir

Avec des rendements compris entre 4,51% et 5,05% en 2019, les SCPI spécialisés dans la santé délivrent une performance parmi les meilleures du marché. Nous conseillons d’ailleurs la SCPI Pierval Santé dont le rendement est stable depuis 4 ans et systématiquement supérieur au rendement moyen des SCPI. En outre, ce rendement n’est pas amené à diminuer, malgré la crise, contrairement à ceux des SCPI investis en bureaux et dans des commerces, comme le décrit cet article du journal le Monde.

Une valorisation stable voire en croissance

Parce qu’il faut voir au delà du rendement, tout investisseur doit également s’intéresser à la valeur des actifs dans lesquels il investit. Si généralement les investisseurs choisissent des SCPI vs des foncières cotées (SIIC) en raison de leur faible volatilité, cela ne signifie pas que ces actifs ne présentent pas un risque de baisse de leur valorisation.

A priori, tout porte à croire que les actifs investis dans la santé ne devraient pas subir de décote à l’avenir. Et encore moins être impactés par toute forme de crise, contrairement aux secteurs Bureaux et Commerce.

Comment investir dans les SCPI santé ?

La souscription via un courtier

Vous avez la possibilité de souscrire ces SCPI en direct via un courtier comme Linxea ou Mes placements. Nous avons personnellement retenu Linxea qui propose à la fois les SCPI Pierval Santé et Primovie, et en raison de leur réputation et leur savoir-faire sur ce marché.

En outre, les différentes formules qu’ils proposent vous permettront de trouver le montage adapté pour souscrire ces SCPI, pour les acheter soit à comptant, soit en passant par un crédit.

La souscription des meilleures SCPI santé via une assurance vie

Les SCPI logées en assurance vie permettent de bénéficier d’avantages fiscaux et ainsi d’améliorer la rentabilité de l’investissement.

A l’heure actuelle, seule Primovie est disponible via une assurance vie. Le contrat Linxea Avenir propose cette SCPI avec aucuns frais de versement et d’arbitrage. Les frais de gestion annuelle sont parmi les plus bas du marché (0,6%). C’est pourquoi, nous vous conseillons ce contrat si vous souhaitez souscrire la SCPI Primovie.

La recommandation Comparepargne

Les SCPI constituent encore un excellent moyen de se constituer un patrimoine, et de préparer sa retraite. L »avènement du télétravail et du e-commerce devrait fortement impacter l’ensemble des SCPI qui restent fortement concentrées sur ces secteurs.

Les SCPI dans la santé sont une excellente alternative pour investir sur des actifs qui ne risquent pas de se déprécier et qui devraient surtout offrir un rendement stable.

A ce titre, la SCPI Pierval Santé nous semble la meilleure SCPI Santé, avec un rendement stable depuis 4 ans et un TOF qui dépasse les 95%. La diversification de son patrimoine dans la zone euro est également un atout.

ÉVOLUTION DU PRIX DE L IMMOBILIER À PARIS

Historique des prix immobiliers à Paris

Les prix à Paris ont explosé depuis le début des années 2000. En 2019, les prix immobiliers ont continué leur folle ascension et le nombre de transactions atteint des records. On vous propose un historique depuis le mois d’octobre 2019 (oui il faut bien commencer :-))

A contre-courant des acteurs du secteur immobilier, qui nous martèlent qu’il n’y a pas de bulle, nous pensons au contraire que les prix parisiens n’ont plus de marge de progression. Si vous n’avez pas pour projet de rester au moins 7 ou 8 ans dans votre logement, nous vous déconseillons d’acheter sur Paris.

Evolution des prix immobilier à Paris sur 1 an en mars 2021 : – 1,8%

Prix immobilier à Paris en mars 2021 : 10 318 € par mètre carré.

Nous avons suivons les prix immobilier parisiens depuis le mois d’octobre 2019 (source meilleurs agents qui s’appuie sur les bases de notaire).

Historique Prix Paris

Historique des prix à Paris depuis octobre 2019

Dernière mises à jour au 1er décembre 2020 : le mois de mai 2020 marque très clairement le début du ralentissement des prix parisiens. Depuis la fin de l’été, les prix sont en très légère baisse. Alors simple saisonnalité où début d’un mouvement de plus forte ampleur ? Les 6 prochains mois seront très clairement déterminants pour se faire une idée de l’orientation officielle du marché parisien.

Période Prix au mètre carré moyen à Paris vs m-1 vs n-1
Mars 2021  10 318 € -0,3% -1,8%
Février 2021  10 350 € -0,5% -0,1%
Janvier 2021  10 402 € -0,7% +2,2%
Décembre 2020  10 476 € =  +3 %
Novembre 2020  10 476 € -0,6%  +3,6 %
Octobre 2020  10 540 € -0,5%  +4,2 %
Septembre 2020  10 593 € -0,1%  +4,7 %
Aout 2020  10 607 € +0,2%  +6 %
Juillet 2020  10 586 € +0,3%  +6,9 %
Juin 2020  10 547 € -0,1%  +7,5 %
Mai 2020  10 560 € +0,5%  +9,8 %
Avril 2020  10 507 € +0%  +9,4 %
Mars 2020  10 500 € +2,1%  +9,2 %
Février 2020  10 276 € +1%  +8,5 %
Janvier 2020  10 175 € =  +8 %
Décembre 2019  10 175 € +0,6%  +8,7 %
Novembre 2019  10 115 € =  +8,2 %
Octobre 2019  10 115 €  N/A  N/A

Le Friggit du mois de janvier 2020

friggit janvier 2020

Pas de surprise, ça monte à Paris et c’est logique au vu des chiffres indiquées. Et donc logiquement l’Ile de France suit la tendance.

Anticipation des prix à Paris

Heureusement que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Sinon à ce rythme, nous devrions toucher les 20 000 € le mètre d’ici 2025. Et l’anticipation des prix serait simple.

De notre côté, on pense que les moteurs de la croissance des prix sont épuisés :

  • Les taux sont au plus bas, peuvent-ils encore baisser ? Nous ne le pensons pas.
  • Il n’y a pas d’inflation et les salaires évoluent peu.
  • Des banques plus sélectives en 2020 : le gouvernement souhaite freiner la hausse des prix en leur demandant de ne pas dépasser des durées de prêt immobilier supérieures à 25 ans et en respectant la limite des 33% d’endettement maximum.
  • L’impact du Coronavirus sur les prix immobiliers qui devraient tirer à la baisse les prix une fois le confinement terminé.

SCPI ou foncières cotées (SIIC) ?

SCPI ou foncières cotées (SIIC) ?

Investir dans la pierre papier permet d’orienter son épargne vers l’immobilier sans pour autant devoir composer avec toutes les contraintes liées à la gestion locative d’un bien détenu en propre.

Faut-il alors choisir des foncières cotées ou des SCPI ? Quels sont leurs avantages respectifs ? Et leur fiscalité ?

On décrypte ces 2 investissements immobiliers pour vous.

scpi ou foncieres cotees (siic)

Avant de commencer notre dossier, nous vous proposons cet échange intéressant entre Hugo Bompard, fondateur du site NALO et BFM TV, à propos des opportunités des SCPI et des foncières cotées (SIIC).

L’interview d’Hugo Bompard sur BFM TV : investir en SCPI ou SIIC ?

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Les SCPI sont des sociétés civiles de placement immobilier. Elles font parties de la famille des OPC (Organisme de Placement Collectif).

Elles ont pour objectif de collecter des fonds auprès des particuliers afin d’acquérir un patrimoine immobilier puis d’en assurer la gestion et la location.

En contre-partie, les particuliers obtiennent des parts sociales de la SCPI, équivalentes à des titres de propriétés. Ces parts distribuent un loyer trimestriel ou annuel.

Le fonctionnement des SCPI

Il en existe 2 types :

Les SCPI à capital fixe : le propriétaire des parts doit trouver lui-même un acheteur sur le marché secondaire. En outre, les parts ne peuvent se vendre à un prix inférieur à celles des nouvelles parts émises par la SCPI dans le cadre d’une augmentation de capital.

Les SCPI à capital variable : Elles ont notre préférence. En effet, en cas de revente, c’est la SCPI qui se charge de trouver le repreneur, moyennant des frais. Le prix de la part est déterminé en fonction de la valeur du patrimoine de la société civile de placement immobilier.

En relation : baisse prix immobilier paris

 

 

Qu’est-ce qu’une foncières cotées (SIIC) ?

Les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) sont des entreprises qui construisent, acquièrent et gèrent des patrimoine immobilier au bénéfice de leurs actionnaires. Ce sont donc des actions cotées en bourse. On parle aussi d’Immobilier coté.

Les SIIC bénéficient d’un statut fiscal unique en son genre.

Le fonctionnement des SIIC

Le statut des SIIC a été créé en France en 2003. Néanmoins ces entreprises existent depuis bien plus longtemps dans de nombreux pays, comme la Belgique ou les Etats-Unis.

Les SIIC ont un statut fiscal assez particulier. En effet, la législation française prévoit que les loyers et les plus-values réalisées sur les ventes d’immeubles ne soient pas soumis à l’impôt sur les sociétés. Cette exonération fiscale des foncières cotées est d’ailleurs expliquée dans le Bofip.

En contre-partie de cet allègement fiscal, les foncières cotées ont l’obligation, depuis le 1er janvier 2019, de verser à leurs actionnaires, à minima :

  • 95% des loyers perçus, et
  • 70% des plus-values réalisées sur les reventes de leurs actifs.
Les impôts des SIIC sont ensuite majoritairement payés par leurs actionnaires, soit au taux de la flat tax, soit au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

SCPI ou SIIC (foncières cotées) : avantages et inconvénients

Les épargnants cherchent toujours le meilleur placement et où investir leurs économies. Pour cette raison, l’immobilier a toujours été perçu comme une valeur sûre. Cela explique logiquement la demande importante pour les SCPI et les foncières cotées. Mais quels sont donc leurs avantages et leurs inconvénients ?

avantages inconvenients scpi et siic

Les avantages et inconvénients des SCPI et SIIC en résumé :   

SCPI Foncières cotées (SIIC)
Liquidité Faible.
Produit de type buy and hold long terme.
Excellente, la même que celle des actions.
Frais Frais d’entrée compris entre 8 et 12% Frais de courtage et taxe sur la transaction financière (- de 1%)
Volatilité Faible (surtout si krach) Élevée
Diversification Moyenne en raison de leur taille Importante aussi bien en termes de secteurs que de géographie.
Transparence Moyenne à faible Élevée, publication des comptes détaillée pour les actionnaires
Performance Entre 3 et 6% de dividendes bruts.
Possibilité d’emprunteur pour financer les SCPI (effet de levier).
Entre 3 et 10% de dividendes bruts.

Pour la liquidité, préférez des foncières cotées (SIIC)

Etant cotées en bourse, les SIIC sont par conséquent beaucoup plus liquides que les SCPI. Vous pouvez ainsi les vendre sans difficulté, au moment de votre choix, pendant les heures d’ouvertures des marchés financiers.

L’avantage des SIIC comparativement aux SCPI est d’être valorisées de manière permanente en bourse. Par conséquent, la revente ou l’arbitrage d’un portefeuille de foncières cotées est beaucoup plus simple que pour les SCPI.

Note importante : en cas de baisse significative du marché immobilier, il est possible que la liquidité des SCPI ne soit plus totalement assurée, contrairement à celle des foncières cotées. Les SCPI ne sont donc pas sans risque !

Pour les frais, avantages aux foncières cotées (SIIC)

Sur ce point également, les foncières cotées l’emportent largement face aux SCPI. En effet, les SIIC n’ont aucuns frais d’entrée en dehors des frais de courtage (moins de 1%) et de la taxe sur les transactions financières (0,3%). Pour les SCPI, en revanche, les frais peuvent aller jusqu’à 12% du montant investi et sont donc plutôt élevés.

Ces frais ont des conséquences importantes sur la performance de votre investissement. Concrètement, cela signifie que vous partez d’office avec un malus de 10/12% en investissant sur des SCPI vs des foncières cotées.

Ce n’est pas neutre du tout puisqu’il vous faudra, par conséquent, entre 2 et 3 ans avant d’amortir vos frais d’entrée sur une SCPI.

Pour la volatilité, avantages aux SCPI

Les SIIC étant cotées en bourse, elles sont soumises à la même volatilité que les actions.

De ce  fait, la valorisation des SIIC peut fluctuer de manière importante sur une courte période. Il est donc indispensable d’avoir les nerfs solides pour accepter l’impact sur son portefeuille, des baisses parfois brutales des marchés financiers.

A contrario, les SCPI ont une volatilité très faible, avec des prix stables d’une année sur l’autre. Mais c’est plutôt normal dans la mesure où ce sont elles-mêmes qui fixent le prix de leurs parts… Elles peuvent donc baisser aussi, ce qui est d’ailleurs arrivé en 1990 où le prix des parts avait chuté de 40%. Les meilleures SCPI santé (investis dans les hopitaux, cliniques Ephad, etc.), devraient néanmoins se montrer les plus performantes à l’avenir.

Evolution des encours sur les actifs immobiliers SIIC et SCPI

Ce graphique illustre 2 choses : la demande croissante pour la pierre papier, et la volatilité importante de l’investissement en SIIC vs SCPI, liée aux marchés financiers.

La baisse de 2008-2009 est due à la crise financière et celle de 2011 à la crise des dettes souveraines en Europe. Source : f2ic.fr

Pour la diversification des actifs immobiliers, avantages aux SIIC

Le patrimoine immobilier des SIIC est incontestablement plus diversifié que celui des SCPI.

D’une part, en raison des capitalisations beaucoup plus élevées des SIIC vs les SCPI (plusieurs dizaines de milliards contre quelques centaines de millions d’euros).

Et d’autre part, en raison d’une implantation beaucoup plus importante à l’international du fait de l’appartenance des SIIC à des grands groupes immobiliers et internationaux.

Ainsi, URW (Unibail Rodamco Westfield), première SIIC française en terme de capitalisation, dispose par exemple d’un patrimoine immobilier évalué à près de 60 milliards d’euros. Unibail possède notamment des commerces, des bureaux, des logements, ou encore des parcs d’expositions, un peu partout dans le monde.

Pour la transparence des comptes, avantages aux SIIC

Les SIIC ont des obligations beaucoup plus contraignantes que celles des SCPI en matière d’informations financières, du fait qu’elles soient cotées. Elles mettent ainsi régulièrement à disposition de leurs actionnaires l’état précis de leurs comptes et la performance détaillée de l’ensemble de leurs actifs immobiliers. Ces rapports complets sont disponible sur les sites institutionnels des SIIC.

Si les SCPI partagent leur comptabilité avec leurs associés, en revanche, leurs informations financières sont loin d’être aussi précises que nous le souhaiterions. Et il n’est pas toujours évident de connaître l’exhaustivité de leur patrimoine immobilier.

Pour la performance, privilégiez les SIIC

Les SIIC sont historiquement plus performantes que les SCPI sur le long terme.

En effet, là où les foncières cotées délivrent globalement un dividende compris entre 3 et 10%, les SCPI proposent une moyenne de 4.3% brut en 2018.

De nombreux facteurs expliquent cet écart de performance en faveur des SIIC. Parmi ceux-ci, on notera notamment l’absence de recours à l’endettement et l’impossibilité d’exercer l’activité de promoteur pour les SCPI.

Les parts de SCPI ont toutefois l’avantage de pouvoir être financées via un crédit immobilier. Ce crédit améliore la performance de l’investissement en SCPI et pourra être remboursé en partie par les loyers distribués par les SCPI. C’est ainsi qu’on obtient un effet de levier. Le courtier Linxea propose ce type montage pour financer vos SCPI.

Taux de rendement interne 5 ans des principaux placements (à fin 2017) : 
TRI 5 ans SCPI / SIIC

Sur les 5 dernières années, les SCPI ont vu leur TRI chuter. Par conséquent, elles accusent un retard important en terme de performance vs les foncières cotées. Source : ieif.fr

Dividendes moyens distribués par les SCPI (2008 – 2018) : 

dividendes moyens scpi 2008 à 2018

On observe que le dividende moyen des SCPI ne cesse de baisser. Et mauvaise nouvelle, la tendance ne devrait pas s’inverser en 2019 et 2020. (source : ieif.fr)

SCPI ou foncières cotées : quelle fiscalité ?

Côté fiscalité, les loyers des SCPI et SIIC sont globalement soumis à une fiscalité identique. En revanche, la détention de longue durée est davantage récompensée côté SCPI. Vous bénéficierez ainsi d’un abattement de 100% sur la taxation vos plus-values à partir de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Fiscalité SCPI SIIC
Loyers / dividendes Éligible au micro-foncier jusqu’à 15000 € : 30% d’abattement sur les revenus fonciers qui sont ensuite intégrés aux impôts sur le revenus. Paiement également des prélèvement sociaux de 17,2%. Au choix : flat tax de 30%
ou
Prélèvement sociaux de 17,2% + barème progressif de l’impôt sur les revenus (à votre taux marginal d’impôt). Exemple, si TMI* = 30%, alors l’imposition sera de 47.2%.
Cession de parts Régime fiscal des plus-values immobilières pour la part d’impôt sur le revenu :
4% d’abattement entre la 6ème et la 21ème année de détention, puis exonération totale à partir de la 22ème année.Pour les prélèvements sociaux : 1,65% d’abattement par an entre la 6ème et la 21ème année, 1,6% la 22ème année puis 9%/an à partir de la 23ème année. Exonération totale au bout de 30 ans.
Flat tax : 30%.

ou barème progressif de l’impôt sur le revenu après un abattement en fonction de la durée de détention des actions de SIIC : 50% entre 2 et 8 ans puis 65% au delà de 8 ans. Les prélèvements sociaux ne sont pas éligibles à l’abattement et sont dus en totalité.

*TMI = Taux marginal d’imposition

Le choix de l’assurance vie pour adoucir la fiscalité

Les SCPI et les SIIC peuvent également être logées dans un contrat d’assurance vie. Ce choix peut s’avérer avantageux en termes de fiscalité, malgré les frais de gestion annuels de l’assurance vie.

En effet, les prélèvements sociaux sur les dividendes ne vous seront prélevés qu’au moment d’un retrait de vos parts sur le contrat. Ce fonctionnement améliorera mécaniquement la rentabilité de votre placement car vos intérêts composeront plus vite.

Enfin, vous bénéficierez d’un abattement de 4600€ sur vos plus-values après 8 ans si vous êtes célibataire et de 9200 € si vous êtes en couple marié ou pacsé..

Comment investir en SCPI ou foncières cotées (SIIC) ?

Pour investir en SCPI ou foncières cotées, rien de compliqué, sinon de sélectionner le meilleur courtier, présentant le moins de frais possible.

Comment investir dans les SIIC ?

Vous aurez le choix entre le compte-titre et l’assurance vie pour investir en SIIC.

Les foncières cotées ne sont malheureusement plus éligibles au PEA depuis 2012. Cette restriction a pour objectif d’éviter un double effet d’aubaine pour les investisseurs : absence d’impôt sur les sociétés des SIIC et niche fiscale du PEA pour les épargnants.

Néanmoins, il est possible d’investir sur l’immobilier cotée via le PEA à travers des trackers ou ETF à réplication synthétique.

Choix de SIIC Frais
Compte-Titre Toutes les SIIC sont disponibles aux épargnants sur le compte-titre, y compris les foncières cotées étrangères. Frais de courtage et taxe sur transaction financière (- de 1% au total).
PEA Non-eligible aux SIIC sauf quelques rares trackers :
Tracker ETF SIIC éligible PEA : LYXOR FEN DVEU PEA
Idem Compte-titre
Assurance vie Uniquement certaines SIIC.
Le choix dépend donc des contrats et des assureurs.
Frais de gestion annuels (entre 0,5 et 1%/an…).

Comment investir dans les SCPI ?

Vous pouvez investir dans les SCPI via un contrat d’assurance vie ou en direct.

Vous aurez la possibilité d’investir au comptant ou au contraire de financer les parts de SCPI à crédit. En cas de financement, les banques voudront parfois vous imposer leurs propres SCPI.

Soyez vigilants et ne vous laisser imposer leur SCPI maison. En effet, ces dernières sont généralement loin d’être performantes et comptent souvent plus de frais que la moyenne.

Choix de SCPI Frais
En direct (via la SCPI) Ensemble des SCPI accessibles en direct.
Les plus plébiscités sur internet : Corrum 
Pour acheter à crédit en direct via un courtier : Linxea Crédit Confort
Entre 8 et 12% en fonction des SCPI
Assurance vie 21 SCPI pour mesplacements libertés et linxea spirit (Assureur = Spirica)
23 SCPI pour Linxea Zen (Assureur = Apicil)
Jusqu’à 12% avec parfois de légères réductions du fait de l’achat via assurance vie.

 

 

SCPI vs foncières cotées : ce qu’il faut retenir

a retenir Les frais d’entrée des SCPI sont beaucoup plus élevés que ceux des foncières cotées.

a retenir Les SCPI permettent de bénéficier d’un effet de levier grâce au recours au crédit immobilier.

a retenir Les SCPI ne sont pas cotées en bourse. Elles sont sont beaucoup moins volatiles que les foncières cotées.

a retenir Les foncières cotées (SIIC) sont plus performantes sur le long terme que les SCPI.

a retenir Les SCPI sont un investissement de type BUY and not SELL en raison de leur moindre liquidité vs les foncières cotées.

a retenir SIIC et SCPI peuvent être logées dans un contrat d’assurance vie pour optimiser -dans certains cas- la fiscalité.