Les obligations du vendeur immobilier tiennent en trois blocs : fournir le dossier de diagnostic technique (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques…), informer loyalement l’acheteur de tout ce qui peut peser sur sa décision, puis délivrer un bien conforme à ce qui a été vendu et le garantir contre les vices cachés. Ces règles découlent principalement du Code civil (articles 1112-1, 1602 et suivants, 1641 et suivants) et du Code de la construction et de l’habitation (article L271-4). Un manquement peut entraîner une baisse du prix, des dommages et intérêts, voire l’annulation de la vente.
En bref : avant le compromis, faites réaliser tous les diagnostics obligatoires et rassemblez les documents de copropriété ou d’urbanisme. Déclarez ce que vous savez du bien, même ce qui dérange. Une clause d’exclusion de garantie des vices cachés ne vous protège pas si vous connaissiez le défaut.
Les diagnostics obligatoires à la charge du vendeur
Le dossier de diagnostic technique (DDT) est annexé à la promesse ou au compromis de vente, et au plus tard à l’acte authentique. Il est financé par le vendeur et doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié. Son contenu dépend de l’âge du bien, de sa localisation et de ses équipements.
| Diagnostic | Quand est-il obligatoire ? | Durée de validité pour une vente |
|---|---|---|
| Diagnostic de performance énergétique (DPE) | Tous les logements (sauf exceptions) | 10 ans (les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables) |
| Audit énergétique | Maisons et immeubles en monopropriété classés E, F ou G | 5 ans |
| Amiante | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 | Illimitée si absence d’amiante (repérage réalisé depuis avril 2013) |
| Plomb (CREP) | Logement construit avant 1949 | 1 an si présence de plomb, illimitée sinon |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Termites | Zone délimitée par arrêté préfectoral | 6 mois |
| État des risques (ERP) | Tous les biens | 6 mois |
| Assainissement non collectif | Bien non raccordé au tout-à-l’égout | 3 ans |
| Mérule | Zone délimitée par arrêté préfectoral | Information à jour à la vente |
| Bruit (zone aéroportuaire) | Bien situé dans une zone du plan d’exposition au bruit | Information à jour à la vente |
| Superficie loi Carrez | Lot de copropriété | Sans limite tant que les lieux ne changent pas |
D’après Service-Public.fr, en l’absence d’un diagnostic obligatoire (amiante, plomb, électricité, gaz, termites, assainissement), le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante, et l’absence d’état des risques permet à l’acheteur de demander la résolution de la vente ou une baisse du prix.
Deux points sont propres à 2026. D’abord, le calcul du DPE a évolué au 1er janvier 2026 : le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9, ce qui peut améliorer la classe d’un logement chauffé à l’électricité sans travaux. Si votre DPE date d’avant cette réforme et que votre bien est chauffé à l’électricité, il peut valoir la peine de vérifier sa nouvelle classe. Ensuite, l’audit énergétique s’applique aux maisons classées E depuis le 1er janvier 2025, en plus des classes F et G ; il visera les classes D en 2034. Il ne concerne pas les appartements en copropriété.
L’obligation d’information du vendeur
Au-delà des diagnostics, le Code civil impose une obligation générale d’information. L’article 1112-1 prévoit que celui qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit la lui communiquer, dès lors que l’autre l’ignore légitimement. Cette obligation ne peut pas être exclue par contrat.
Concrètement, le vendeur doit signaler notamment :
- un sinistre passé (dégât des eaux récurrent, fissures, inondation, sinistre indemnisé au titre d’une catastrophe naturelle) ;
- un projet connu dans l’environnement immédiat (construction voisine, infrastructure) ;
- un litige de voisinage ou une servitude ;
- les travaux réalisés, avec les factures et, s’ils datent de moins de 10 ans, l’attestation d’assurance dommages-ouvrage ou de garantie décennale des entreprises ;
- les autorisations d’urbanisme obtenues (permis, déclaration préalable) et la conformité des travaux.
Les documents spécifiques à la copropriété
Pour un lot en copropriété, l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation impose de remettre à l’acquéreur, dès la promesse de vente, un ensemble de documents : règlement de copropriété et état descriptif de division, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, montant des charges courantes payées les deux exercices précédents, sommes restant dues par le vendeur, carnet d’entretien, fiche synthétique de l’immeuble et, le cas échéant, le plan pluriannuel de travaux.
Selon l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, l’acquéreur non professionnel d’un logement dispose d’un délai de rétractation de 10 jours qui ne court qu’à partir de la remise complète des documents exigés : un dossier incomplet retarde donc la vente.
Délivrer un bien conforme : la surface et l’état promis
Le vendeur doit livrer le bien tel qu’il a été décrit dans l’acte, avec ses accessoires et dans l’état convenu (article 1604 du Code civil). Les éléments fixés à demeure (cuisine équipée intégrée, chaudière, radiateurs, placards) font partie du bien vendu sauf mention contraire. Les éléments simplement posés peuvent être emportés : pour éviter les litiges, listez-les dans le compromis.
La surface est un point sensible en copropriété. Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à la surface Carrez indiquée dans l’acte, l’acheteur peut obtenir une diminution du prix proportionnelle à la surface manquante, à condition d’agir dans l’année qui suit la signature de l’acte authentique (article 46 de la loi du 10 juillet 1965).
Exemple chiffré d’une erreur de surface Carrez
| Valeur | |
|---|---|
| Prix de vente | 300 000 € |
| Surface Carrez indiquée | 60 m² |
| Surface réelle mesurée après la vente | 56 m² |
| Écart | 4 m², soit 6,7 % (supérieur au seuil de 5 %) |
| Prix au m² retenu | 300 000 / 60 = 5 000 € |
| Réduction de prix que peut obtenir l’acheteur | 4 × 5 000 = 20 000 € |
Le vendeur peut ensuite se retourner contre le diagnostiqueur qui a commis l’erreur, mais l’indemnisation n’est pas automatique. Un mesurage soigné avant la mise en vente reste la meilleure protection.
La garantie des vices cachés
Le vendeur doit garantir l’acheteur contre les défauts cachés qui rendent le bien impropre à son usage ou en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou à un moindre prix (article 1641 du Code civil). Trois conditions doivent être réunies : le vice est caché (non visible lors des visites par un acheteur normalement attentif), il est antérieur à la vente et il est suffisamment grave.
L’acheteur dispose de deux ans à compter de la découverte du vice pour agir (article 1648). Il peut choisir entre rendre le bien et se faire restituer le prix, ou garder le bien et obtenir une réduction de prix, éventuellement avec des dommages et intérêts si le vendeur connaissait le vice.
La clause d’exclusion de garantie : une protection limitée
La plupart des actes de vente entre particuliers contiennent une clause excluant la garantie des vices cachés. Elle est valable, mais ne joue pas dans trois cas :
- le vendeur connaissait le vice et l’a tu (mauvaise foi) ;
- le vendeur est un professionnel de l’immobilier, ou assimilé (par exemple un particulier ayant réalisé lui-même des travaux à l’origine du défaut) ;
- le vice concerne un domaine couvert par un diagnostic obligatoire qui n’a pas été fourni.
Selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, le vendeur qui a lui-même réalisé des travaux à l’origine du vice est assimilé à un vendeur professionnel, présumé connaître ce vice, et ne peut pas se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie.
Les autres obligations du vendeur jusqu’à la remise des clés
- Payer les frais qui lui incombent : diagnostics, éventuelle mainlevée d’hypothèque, honoraires d’agence si le mandat les met à sa charge.
- Rembourser son crédit immobilier le cas échéant : le notaire régle le capital restant dû sur le prix de vente.
- Déclarer et payer l’impôt sur la plus-value si le bien n’est pas sa résidence principale ; le notaire s’en charge lors de la signature.
- Entretenir le bien entre le compromis et l’acte et le livrer libéré de ses occupants si la vente est conclue libre.
- Remettre les clés, badges et notices le jour de la signature.
Pour situer chaque obligation dans le calendrier, consultez le parcours complet d’une vente immobilière et les étapes après la signature du compromis. Le prix affiché compte aussi : une estimation immobilière réaliste limite les renégociations après la remise des diagnostics.
Erreurs fréquentes à éviter
- Mettre en vente avec un DPE obsolète ou sans la classe énergétique dans l’annonce, alors qu’elle doit y figurer.
- Fournir un état des risques de plus de 6 mois le jour de l’acte.
- Taire un dégât des eaux réparé « en surface ».
- Oublier les attestations d’assurance décennale pour des travaux récents.
- Ne pas préciser dans le compromis les meubles et équipements laissés ou emportés.
À retenir
- Le vendeur finance et fournit le dossier de diagnostic technique dès le compromis.
- Il doit révéler toute information déterminante qu’il connaît, sans exception contractuelle possible.
- Un écart de surface Carrez supérieur à 5 % ouvre droit à une réduction de prix pendant un an.
- La clause d’exclusion des vices cachés ne protège pas un vendeur de mauvaise foi.
Questions fréquentes
Quelles sont les obligations du vendeur et de l’acheteur ?
Le vendeur doit informer, fournir les diagnostics, délivrer un bien conforme et garantir les vices cachés. L’acheteur doit payer le prix et les frais de notaire, et prendre possession du bien à la date prévue. Il est aussi tenu de respecter les conditions suspensives du compromis, par exemple déposer ses demandes de prêt dans les délais.
Doit-on laisser les tringles à rideaux quand on vend une maison ?
Les éléments fixés au mur de manière durable sont en principe considérés comme faisant partie du bien. Les tringles vissées sont donc souvent concernées, contrairement aux rideaux eux-mêmes. Le plus sûr est de lister dans le compromis ce que vous laissez et ce que vous emportez.
Quelles sont les obligations légales avant la mise en vente d’un bien ?
Dès l’annonce, la classe énergétique et la classe climat issues du DPE doivent être affichées, avec une estimation des dépenses annuelles d’énergie. Pour une maison classée E, F ou G, l’audit énergétique doit être remis dès la première visite. Les autres diagnostics doivent être prêts pour le compromis.
Combien de temps le vendeur est-il responsable après la vente ?
Pour les vices cachés, l’acheteur a deux ans à partir de la découverte du vice, dans la limite de 20 ans après la vente. Pour une erreur de surface Carrez, le délai est d’un an après l’acte. Si vous avez fait construire ou rénover lourdement, la garantie décennale peut aussi s’appliquer pendant 10 ans après la réception des travaux.