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Investir dans une SCPI vous permet de constituer un patrimoine immobilier sans avoir à gérer directement des biens locatifs.

Quel placement pour détenir des parts de scpi en direct

 

L’investissement dans une SCPI est une solution intéressante pour se constituer un patrimoine immobilier sans avoir à gérer directement des biens locatifs. Accessibles à tous types d’investisseurs, les SCPI permettent de détenir indirectement des parts de patrimoine immobilier tertiaire. Mais avant de vous lancer, il est essentiel de bien comprendre les tenants et les aboutissants d’un tel placement.

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Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La SCPI de rendement, également connue sous le nom de « pierre papier » est un véhicule d’investissement collectif dans l’immobilier auquel peut souscrire n’importe quelle personne.

C’est une alternative intéressante à l’acquisition directe de bien immobilier. Concrètement, il s’agit d’un investissement locatif immobilier sur le long terme.

Le fonctionnement de ce dispositif est très simple à comprendre. Dans un premier temps, l’entreprise promotrice rassemble des capitaux auprès de divers investisseurs, puis elle utilise ces fonds pour acheter et gérer un portefeuille d’immeubles.

Elle prend donc en charge l’entretien des bâtiments, les travaux de rénovation, la recherche de locataire et l’administration des bâtiments. En contrepartie, elle gagne des frais de gestions tirés des bénéfices que génère la structure.

Grâce à cette opération, le particulier investisseur, associé de la SCPI, détient une fraction du patrimoine immobilier sous formes de parts.

Ce type de placement permet d’investir dans des actifs tels que des bureaux, des commerces ou des logements dont l’accès pour un particulier en investissement direct peut être quelque peu compliqué.

Préparer votre investissement en SCPI

La SCPI donne, certes, l’opportunité aux personnes de diversifier leurs patrimoines et d’accéder au marché immobilier tertiaire professionnel, mais l’offre n’est pas sans risque.

Il faut donc bien analyser les différents paramètres qui la composent avant de passer à l’action.

Idéalement, la première des choses à faire serait d’étudier votre situation financière et de déterminer vos objectifs patrimoniaux. Ce sont entre autres les paramètres qui vous permettront de faire le tri et de choisir le type de SCPI qui vous convient.

Déterminez le rendement que vous espérez obtenir de votre investissement en SCPI. Même si c’est leur attractivité qui justifie leur pertinence, les SCPI n’offrent pas toutes les mêmes rendements.

Ceux-ci peuvent varier en fonction du type d’actifs immobiliers détenus et de la stratégie de gestion. Il est important d’avoir des attentes réalistes.

En fixant vos objectifs, vous devez également prendre en compte la durée pendant laquelle vous êtes prêt à immobiliser votre capital.

L’investissement en SCPI n’est pas facilement liquide. Déterminer en amont votre horizon d’investissement peut vous aider à choisir le partenaire dont les normes correspondent au vôtre ou tout au moins s’en rapproche.

Le dernier critère consistera à évaluer votre tolérance au risque. Comme susmentionné, les SCPI comportent des risques même si en soi ces investissements sont moins volatils que les marchés boursiers.

Assurez-vous que le niveau de risque auquel vous vous exposez correspond à votre profil d’investisseur. Au cas contraire, ce n’est peut-être pas la meilleure solution pour vous.

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Profil des investisseurs : qui peut acheter des parts de SCPI ?

Les parts d’une SCPI sont accessibles à un large éventail d’investisseurs, pour ne pas dire tout le monde. Célibataire, en couple, majeurs ou mineurs, tous les profils sont acceptés et même les entités juridiques peuvent souscrire au dispositif.

L’acquisition peut se faire en pleine propriété, en démembrement ou en indivision, que l’investisseur réside ou non sur le territoire français.

Pour les investisseurs particuliers, la procédure de souscription nécessite la présentation de certains documents justificatifs de leur situation personnelle.

Cette étape est assez simple. L’entreprise promotrice demande généralement de fournir une pièce d’identité, un justificatif de domicile récent, un relevé d’identité bancaire et une preuve de l’origine des fonds à investir.

La société de gestion se réserve par ailleurs le droit de suspendre temporairement l’enregistrement d’une souscription ou d’un achat sur le registre des associés.

Cette mesure peut être maintenue jusqu’à réception complète des documents permettant d’établir que le souscripteur n’est pas une « personne américaine » au regard de la réglementation fiscale américaine FATCA.

À ce propos, notez que les SCPI n’excluent pas à proprement parler les américains ni aucune autre nationalité d’ailleurs.

Le seul problème qui se pose, c’est que la loi FATCA adoptée depuis 2014 oblige les sociétés de gestion de SCPI à faire des déclarations administratives supplémentaires pour leurs associés de nationalité américaine.

Ce qui n’avantage pas forcément les sociétés en question qui préfèrent donc exclure les investisseurs américains du dispositif.

Choix du canal d’achat : où acheter vos parts de SCPI ?

Vous pouvez acquérir vos parts de SCPI auprès de diverses structures à savoir : les banques, les courtiers en SCPI, les conseillers en gestion de patrimoine, les assureurs et les plateformes SCPI. Cette dernière option est d’ailleurs la plus plébiscitée.

Sur le marché, il existe plusieurs plateformes qui administrent ce service. Les plus connus sont la Centrale des SCPI, la SCPI-SIGN, et RYBORN.

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Financement de l’investissement en SCPI

 

Il existe quatre différentes façons de financer l’acquisition de part auprès d’une SCPI.

Premièrement, le financement au comptant qui est un procédé très fréquent chez les investisseurs disposant d’une épargne importante.

La seconde option est le financement via une assurance-vie. C’est le mode de paiement privilégié des personnes qui ne préfèrent pas effectuer un paiement comptant, mais disposent des fonds nécessaires.

Dans ce cadre, la compagnie d’assurance se charge de l’achat des parts, et les revenus locatifs sont crédités sur le contrat.

Cependant, les frais inhérents à ce type de contrat seront prélevés sur ces mêmes loyers. Il est à noter que l’effet de levier, qui permet d’amplifier la rentabilité de l’investissement, n’est pas applicable lors d’une détention en assurance-vie.

L’acquisition de parts d’une SCPI peut également s’effectuer via une technique particulière appelée démembrement. Cette méthode offre à l’investisseur la possibilité de réduire sa charge fiscale.

Concrètement, il ne souscrit qu’à la nue-propriété des parts, ce qui signifie qu’il n’en perçoit pas les revenus locatifs dans un premier temps.

Cependant, à l’issue de la période de démembrement, il devient alors le propriétaire unique et plein des parts, et peut dès lors bénéficier de l’intégralité des dividendes générés.

Enfin, il est évidemment possible de recourir à un emprunt bancaire pour investir dans une SCPI. C’est le même principe que pour l’achat d’un bien immobilier physique.

Au-delà de permettre l’investissement en l’absence de liquidités suffisantes, contracter un prêt immobilier spécifiquement dédié à l’achat de parts de SCPI offre l’avantage de pouvoir déduire les intérêts de l’emprunt des revenus fonciers perçus.

Considérations fiscales

L’achat de parts de SCPI en direct est considéré comme un investissement immobilier du point de vue fiscal. Les revenus perçus sous forme de loyers sont donc imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Les loyers encaissés sont soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu après déduction des charges.

Les plus-values réalisées lors de la revente des parts de SCPI sont imposables au titre des plus-values immobilières au taux de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Conclusion

Investir dans une SCPI constitue une solution patrimoniale hyper intéressante pour se constituer un patrimoine immobilier de manière simplifiée. Ce type de placement présente de nombreux avantages à condition de bien définir au préalable ses objectifs et son appétence au risque.