Choisir les meilleures foncières cotées (SIIC)

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Bien qu’ayant sous-performées les indices en 2019, les foncières côtées (SIIC) sont aujourd’hui indispensables pour tout investisseur cherchant à diversifier son patrimoine et à dynamiser son rendement. 

En servant des dividendes supérieurs à 5%, les SIIC permettent de se construire une rente sur le long terme. Mais quelle foncière cotées choisir ? Sont-elles un bon placement en 2020 ? Quel est l’impact du Coronavirus sur l’immobilier et leur valorisation ? On vous explique tout dans ce guide qui vous aidera à choisir les meilleures foncières cotées.

foncieres cotées siic

Les foncières cotées sont des entreprises cotées en bourse et qui investissent dans l’immobilier. Ce statut a été créé en France en 2003 avec pour objectif d’inciter les particuliers à investir dans l’immobilier coté. 

Depuis le 1er janvier 2019, elles ont pour obligation de verser à minima 95% des loyers perçus et 70% des plus-values réalisées sur la revente de leurs actifs.

Comment choisir une foncière cotée ?

Avant de se constituer un portefeuille de foncières cotées, il convient d’analyser certains indicateurs clés de performance, notamment : 

  • La capitalisation boursière : cet indicateur permet de sélectionner des foncières disposant d’actifs immobiliers importants. Plus la capitalisation boursière est importante, plus la liquidité de la foncière sera élevée.
  • Le ratio d’endettement et le coût moyen de la dette : plus ceux-ci sont faibles, mieux la foncière sera en capacité de porter de nouveaux projets et de croître. Au contraire, une dette élevée associée à taux de crédit moyen important mettra en péril la foncière sur le long terme, notamment en cas de remontée des taux.
  • Les secteurs d’investissement : immobilier commercial, bureaux, santé, data center, etc. Certains secteurs sont plus valorisés car porteur de croissance. C’est le cas notamment de la santé et de la logistique. En revanche, certains secteurs comme le commerce, sont attaqués en raison de la croissance du commerce en ligne.
  • L’ANR (actif net réévalué) : il détermine la valeur de marché de la foncière. Pour le calculer, il suffit de soustraire à la valeurs des actifs immobilier, le montant de la dette globale. C’est grâce à cet indicateur qu’il est possible de déterminer si le prix d’une action de foncière cotée est sous-évaluée ou sur-évaluée.
  • Le taux d’occupation EPRA : il permet d’évaluer la qualité des investissements de la SIIC. Un taux d’occupation supérieur à 90% est un signal positif encourageant à l’achat pour une foncière cotée.
  • Le dividende et son évolution : il est préférable de choisir des foncières cotées dont le dividende est en constante augmentation, synonyme de bonne santé de la foncière.

Le conseil de Comparepargne pour bien choisir son portefeuille de SIIC 

L’erreur principale des investisseurs SIIC est de ne se focaliser que sur le rendement du dividende en %. Un dividende élevé est souvent la cause d’un secteur en déclin et sur lequel les épargnants se retirent progressivement. Ne vous focalisez pas uniquement sur cet indicateur ! Votre portefeuille doit être diversifié et l’ensemble des métriques ci-dessus analysés. 

Nous vous conseillons, avant d’investir, de prendre connaissance des rapports financiers de gestion des foncières cotées, disponibles sur leur site dans les rubriques investisseurs.

Concernant la crise du Coronavirus qui impacte les SIIC, nous vous conseillons de privilégier les secteurs comme la logistique ou la santé. En effet, ces secteurs sont plus défensifs car moins impactés par la crise.

Quelles foncières cotées choisir ?

Afin de vous aider à choisir les meilleures foncières cotées, nous vous avons dressé une liste -non exhaustive- des principales sociétés d’investissement immobilier cotée en France. Toutes ces foncières peuvent être logées dans un compte-titre ou parfois en assurance vie.

Si vous n’arrivez pas à choisir, et souhaitez diversifier, il existe un ETF de SIIC éligible au PEA : Lyxor Fen DVE EPRA Nareit (+28% de croissance du cours en 2019). 

 

Foncière cotéeCours action (01/05/2020)Evolution sur 1 anSecteur d’activitéDividende
2019
Unibail-Rodamco-Westfield53,72 €-65,07 %Centres commerciaux, bureaux, parc d’exposition…10,80 €20,1%
Icade70,15 € -8,36 %Bureaux, logements, santé4,60 €5,72%
Société foncière lyonnaise68 €+1,80%Bureaux, commerce, habitation2,65 €3,90%
Carmila11,72 €-37,60 %Centres commerciaux1,42 €1,28%
Covivio57,35 €-38,36 %Bureaux, logements, hôtels4,60 €8,37%
Gecina119,10 €-11,84 %Bureaux, logements5,50 €4,45%
Klepierre18,46 €-41,86 %Centres commerciaux2,10 €11,92%
Mercialys7,11 € -40 %Commerces1,12 €13,36%
Altarea Cogedim111,60 €-36,16 %Commerces, logements, bureaux11,97 €11,42%
Cegereal35,60 €-14,01 %Bureaux IDF2,17 €2,11%
Argan71 €+35,14%Plateformes logistiques1,90 €2,68%
Foncière Atland155 €+23,30%Bureaux, parcs d’activités, entrepôts et commerces5,92 €3,82%
Covivio hôtels19,60 €-24,90 %Hôtels1,55 €7,91%
Patrimoine & Commerce14,95 €-20,27 %Centres commerciaux, bureaux1,13€0,87%
Tour Eiffel27,90 €-24,58 %Bureaux3 €8,06%

L’année 2019 a été globalement un excellent cru pour les foncières cotées avec une augmentation des cours, en moyenne, supérieure à 20%. Les dividendes 2019 versés en 2020 seront prochainement communiqués par les SIIC et nous ne manquerons pas de vous les indiquer au fur et à mesure. 

Notre analyse sur les foncières cotées françaises

Comme exposé ci-dessus, les foncières cotées dont le cours a le plus augmenté en 2019 sont celles pour lequel le rendement du dividende est le plus faible. 

Choisir une foncière cotée avec un rendement faible était donc un choix gagnant. Nous vous conseillons donc d’avoir en portefeuille des foncières comme Icade, Foncière Atland ou Gecina.

La crise du Coronavirus vient appuyer cette analyse, puisque ces 3 foncières sont celles qui résistent mieux à la baisse des cours.

L’idéal bien sûr, pour un investissement raisonnable, est de diversifier. Pour sécuriser votre portefeuille, aucune de ces foncières ne devrait représenter plus de 10% de vos actifs financiers.

Choisir la meilleure SIIC : Top 5 des foncières cotées dont le cours a le plus augmenté en 2019

Les foncières cotées offrant la meilleure performance en 2019 ne sont pas forcément celles dont ont parle le plus, comme Unibail-Rodamco-Westfield par exemple. Toutes les sociétés ci-dessous ont délivré une performance supérieure à celle du CAC 40.

ClassementFoncière cotée (SIIC)Augmentation du cours en 2019 Notre avis
1Argan+ 94,19%
5/5
2Foncière Atland+ 46,97%
4/5
3Icade+ 46,32%
5/5
4Gecina+ 40,45%
4/5
5Altarea Cogedim+29,51 %
5/5

L’avis Comparepargne : nous conseillons d’investir sur l’ensemble de ces sociétés dont la stratégie de diversification a été récompensée par les marchés.  Elles investissent toutes sur des secteurs porteurs et assurent un taux d’occupation important. 

C’est le cas notamment d’Icade, qui en choisissant de prendre le virage de la santé, à investit dans un secteur en forte croissance et avec d’excellentes perspectives pour l’avenir.
Argan, pour sa part, bénéficie de l’engouement des investisseurs pour les valeurs spécialisées dans la logistique. Tout porte à penser que ce secteur est amené à croître et à connaitre une forte croissance en raison de la hausse du e-commerce.

Choisir la meilleure SIIC : Top 5 des foncières cotées versant le plus de dividendes

Si vous souhaitez vous offrir un complément de revenu pour votre retraite ou tout simplement devenir rentier, investir dans des foncières cotées présentant un dividende élevé et croissant peut être un excellent choix. 

Alors que les épargnants se ruent sur les SCPI pour obtenir du rendement, les foncières cotées sont pourtant les entreprises les plus performantes. SCPI ou foncières cotées, nous avons fait notre choix ! Sans compter que les SIIC ont des frais d’entrée dérisoires comparées au SCPI, puisqu’il ne s’agit que des frais de courtage.

Découvrez ci-dessous les SIIC délivrant le plus de dividendes en 2019 (au 01/01/2020).

ClassementFoncière cotée (SIIC)Dividende 2019 Notre avis
1Mercialys8,95 %
3/5
2Unibail-Rodamco-Westfield7,60 %
5/5
3Tour Eiffel7,55 %
4/5
4Carmila7,19 %
3/5
5Patrimoine & Commerce6,07 %
3/5

L’avis Comparepargne : parmi ces foncières, Unibail-Rodamco-Westfield (URW) nous semble être un excellent choix. En effet, la SIIC a été attaquée sur les marchés suite à l’acquisition de Westfield en juin 2018. En outre, la concurrence du e-commerce n’a pas arrangé les choses. La baisse de son cours nous a semblé excessive et la foncière cotée affiche début 2020 une décote sur ANR de près de 30%.

Update crise du coronavirus : URW est désormais côté aux alentours de 50 €. Même s’il convient d’être prudent, le cours est désormais probablement proche d’un point bas long terme.

En revanche, nous vous déconseillons Mercialys, ou alors en restant prudent. En effet, la foncière héberge les centres commerciaux du groupe Casino qui connait des difficultés et un endettement important. L’avenir est donc incertain pour cette SIIC.

Choisir la meilleure SIIC : Top 5 des foncières cotées en termes de capitalisation boursière

Choisir une foncière cotée en fonction de sa capitalisation boursière n’est pas une mauvaise chose, au contraire. En effet, cela vous assurera une liquidité de vos parts. Les échanges journaliers sur ces sociétés étant importants, vous n’aurez donc aucune difficulté à les vendre.

Si cela peut paraître anodin de prime à bord, ce choix peut s’avérer payant en cas de crise économique.

ClassementFoncière cotée (SIIC)Capitalisation 2020* Notre avis
1Gecina9,34 milliards d’€
4/5
2Unibail-Rodamco-Westfield7,63 milliards d’€
5/5
3Klepierre5,66 milliards d’€
3/5
4Icade5,23 milliards d’€
5/5
5Covivio5,02 milliards d’€
4/5

* Capitalisation au 01/05/2020

L’avis Comparepargne : ces 5 foncières cotées sont à détenir dans tout bon portefeuille de SIIC, en raison de leur niveau de capitalisation boursière.

Nous privilégierons Icade, Unibail et Gecina pour la qualité de leurs actifs immobiliers. Klepierre reste une bonne foncière, mais ses actifs sont moins premium qu’URW et moins diversifié, notamment d’un point de vue géographique.

Choisir les meilleures foncières cotées : Top 5 des SIIC avec la plus forte décote sur ANR

Les SIIC, contrairement aux SCPI sont analysées par des experts immobiliers indépendants qui vont évaluer avec précision la valeur des actifs de la foncières. Cette valeur se matérialise dans  l’ANR ou Actif Net Réévalué qui correspond à la valeur des actifs immobiliers moins la dette.

L’ANR correspond à la valeur à laquelle la foncière si celle-ci était vendu à la casse du jour au lendemain. 

Si certaines SIIC ont un cours supérieur à leur ANR, d’autres en revanche, voient leur cours sous leur Actif Net Réévalué (ANR). Elles peuvent ainsi constituer d’excellentes opportunités d’investissement.

ClassementFoncière cotée (SIIC)Décote du cours sur ANR * Notre avis
1Unibail Rodamco Westfield– 73,69 %
5/5
2Mercialys– 65,83 %
3/5
3Carmila– 56,37 %
3/5
4Tour Eiffel– 49,18 %
4/5
5Patrimoine & Commerce– 38,73 %
3/5

* Décote du cours de l’action sur son ANR au 01/05/2020

L’analyse Comparepargne sur les foncières avec décote de leur cours sur ANR

Restez prudents avec ces foncières. En effet, si la décote du cours de l’action sur l’ANR est parfois injustifiée, ce n’est pas toujours le cas. Vous aurez remarqué que les décotes concernent majoritairement des foncières cotées investies dans les actifs immobiliers de commerce.

La décote sur ANR de Mercialys et Carmila nous parait justifié, dans la mesure où ces foncières ont une forte dépendance aux groupes Carrefour et Casino. Leur patrimoine est donc plus concentrée et risqué dans le cas où ces groupes venaient à connaître des difficultés.

En revanche, le patrimoine d’Unibail Rodamco Westfield et de Tour Eiffel est beaucoup plus diversifié. Aucune enseigne commerciale ne représente plus de 10% des locataires pour ces 2 foncières. C’est pourquoi, nous vous conseillons de choisir ces foncières pour composer votre portefeuille de SIIC.

Conclusion : comment choisir les meilleures foncières cotées ?

Le choix des SIIC dépendra donc de votre objectif. 

Pour vous constituer une rente, choisissez les SIIC versant le plus de dividendes

Si vous souhaitez vous constituer une rente, sur-pondérez les foncières versant un dividende important. Vous pourrez ainsi obtenir un complément de revenu appréciable. La plupart des SIIC de centres commerciaux sont fortement décotées, car les investisseurs misent sur le fait qu’elles seront mise au tapis par le e-commerce. Nous n’y croyons pas. Néanmoins, la crise du Coronavirus rebat les cartes, alors faîtes attention. Si ces foncières se relèveront, elles ne sont pas à l’abris de devoir réaliser des augmentations de capital…

Pour valoriser un capital, choisissez les SIIC investissant sur les secteurs d’avenir

Si au contraire, vous souhaitez valoriser un portefeuille, privilégiez les foncières tournées vers les investissements d’avenir, comme la santé et la logistique. Leur rendement est certes moins important, mais ces actions doivent être considérées comme des valeurs de croissance avec un dividende qui augmentera au fil des années.

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6 réponses
  1. Bonjour,
    Superbe article sur les SIIC avec beaucoup d’informations et de conseils.
    Juste un tout petit petit bémol : il n’y a pas de détails sur les dates de versement qui amèneraient
    à se constituer un portefeuille avec un calendrier de versement équilibré.
    Cordialement
    Patrick

    1. Bonsoir Patrick,
      Tout d’abord merci pour votre avis.
      Effectivement, c’est un excellent point que nous aborderons lors d’un prochain article.
      Afin d’optimiser votre investissement dans les SIIC, sachez qu’il est préférable d’une part de diversifier votre portefeuille en variant les secteurs.
      D’autre part, d’investir une somme précise de manière régulière : une fois par mois, ou par trimestre, ou par année.
      Ainsi, vous lisserez vos investissements et votre prix de revient unitaire (PRU) par action, et limiterez votre risque : vous aurez acheté lors de points hauts, mais également lors de points bas sur les marchés financiers.
      Par ailleurs, la durée d’investissement conseillée est de 8 ans.
      En espérant vous avoir aidé.
      Comparepargne

  2. Bonjour, pour diversifier des SCPI, j’investis leurs dividendes sur des SIIC. Vous n’évoquez pas Altarea (ALTA) qui me semble très bonne notamment en matière de rendement . Y a t-il une raison particulière ?

    1. Bonjour, et merci pour votre commentaire.
      C’est une excellente initiative de votre part que de réinvestir les loyers de vos SCPI sur des SIIC.
      Cela vous permet d’une part de diversifier vos investissements, mais également de les dynamiser dans une période où la décote des cours sur ANR des SSIC peut constituer un bon point d’entrée long terme.

      Concernant ALTAREA COGEDIM (ALTA), nous n’avons effectivement pas zoomé particulièrement sur cette SIIC, mais elle fait bien partie des meilleures foncières françaises. Son cours actuel nous semble attractif sur un horizon d’investissement long terme.

      Attention toutefois, car Altarea-cogedim tire une partie non-négligeable de ses revenus sur la promotion immobilière.

      Il est parfois préférable de ne pas se focaliser sur le dividende. Une foncière comme ARGAN spécialisée dans la logistique et les entrepôts, souffre moins que ces concurrentes de la crise. Elle a notre préférence actuelle, préférence qui n’engage bien évidemment que nous.

  3. Merci pour vos conseils judicieux, attendus de ma part depuis le début de la crise sanitaire.
    J’ai investi au début du Covid 19 sur la foncière côtée Unibail Rodamco Westfield en misant sur sa valeur excessivement basse (achat à 45 euros).
    Malheureusement, l’action continue de baisser malgré un début d’amélioration de la situation sanitaire dans le monde. Certains conseillers prédisent une très forte revalorisation de la part lors de la découverte du vaccin anti-Covid. (200 euros). Qu’en pensez-vous ?
    Comme vous, je souhaite m’éloigner des SCPI, – hormis Primovie (secteur santé) – et me tourner vers ICADE (santé) et surtout ARGAN (logistique).
    Je souhaiterais un avis de votre part sur les points évoqués ici. Merci d’avance.

    1. Bonjour Maurice,

      Tout d’abord merci pour votre retour sur ce dossier.

      Concernant URW (Unibail), le dossier est sensible : la foncière est fortement impactée par la crise sanitaire, comme l’intégralité du commerce. Elle souffre aujourd’hui de 2 tendances :
      1. La croissance du e-commerce, dont les cours explosent actuellement, avec probablement une bulle en cours.
      2. Un risque d’augmentation de capital pour faire face à sa dette qui est élevée suite au rachat de Westfield. Sans compter un risque de décote des actifs commerciaux (et donc une baisse de l’ANR).
      Pour conclure le dossier est actuellement speculatif, et il vaut mieux diversifier son exposition actuellement.
      Votre point d’entrée semble bon, mais nous ne pouvons que vous conseiller d’attendre un signal fort haussier (résultat 2020 meilleur que les attentes, fin de la crise sanitaire, etc.)

      Icade est également touché par la crise avec une exposition forte aux bureaux. Néanmoins sa filiale santé est un réel atout pour l’avenir car c’est un secteur dont la croissance semble inévitable.

      ARGAN est un bon choix pour nous, et sa tendance positive va de pair avec la croissance du e-commerce. La demande d’entrepôts sera de plus en plus élevée.

      Pour les SCPI, investir dans la santé nous semble en effet le meilleur choix. Primovie est une bonne SCPI. Vous pouvez diversifier avec Pierval Santé qui offre à ce jour un meilleur rendement.

      Comparepargne

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