Bien qu’ayant sous-performées les indices en 2019, les foncières côtées (SIIC) sont aujourd’hui indispensables pour tout investisseur cherchant à diversifier son patrimoine et à dynamiser son rendement.
En servant des dividendes supérieurs à 5%, les SIIC permettent de se construire une rente sur le long terme. Mais quelle foncière cotées choisir ? Sont-elles un bon placement investimment ? Quel est l’impact du Coronavirus sur l’immobilier et leur valorisation ? On vous explique tout dans ce guide qui vous aidera à choisir les meilleures foncières cotées. Les foncières cotées sont des entreprises cotées en bourse et qui investissent dans l’immobilier. Ce statut a été créé en France en 2003 avec pour objectif d’inciter les particuliers à investir dans l’immobilier coté.
Depuis le 1er janvier 2019, elles ont pour obligation de verser à minima 95% des loyers perçus et 70% des plus-values réalisées sur la revente de leurs actifs.
Avant de se constituer un portefeuille de foncières cotées, il convient d’analyser certains indicateurs clés de performance, notamment :
- La capitalisation boursière : cet indicateur permet de sélectionner des foncières disposant d’actifs immobiliers importants. Plus la capitalisation boursière est importante, plus la liquidité de la foncière sera élevée.
- Le ratio d’endettement et le coût moyen de la dette : plus ceux-ci sont faibles, mieux la foncière sera en capacité de porter de nouveaux projets et de croître. Au contraire, une dette élevée associée à taux de crédit moyen important mettra en péril la foncière sur le long terme, notamment en cas de remontée des taux.
- Les secteurs d’investissement : immobilier commercial, bureaux, santé, data center, etc. Certains secteurs sont plus valorisés car porteur de croissance. C’est le cas notamment de la santé et de la logistique. En revanche, certains secteurs comme le commerce, sont attaqués en raison de la croissance du commerce en ligne.
- L’ANR (actif net réévalué) : il détermine la valeur de marché de la foncière. Pour le calculer, il suffit de soustraire à la valeurs des actifs immobilier, le montant de la dette globale. C’est grâce à cet indicateur qu’il est possible de déterminer si le prix d’une action de foncière cotée est sous-évaluée ou sur-évaluée.
- Le taux d’occupation EPRA : il permet d’évaluer la qualité des investissements de la SIIC. Un taux d’occupation supérieur à 90% est un signal positif encourageant à l’achat pour une foncière cotée.
- Le dividende et son évolution : il est préférable de choisir des foncières cotées dont le dividende est en constante augmentation, synonyme de bonne santé de la foncière.
Le conseil de Comparepargne pour bien choisir son portefeuille de SIIC
L’erreur principale des investisseurs SIIC est de ne se focaliser que sur le rendement du dividende en %. Un dividende élevé est souvent la cause d’un secteur en déclin et sur lequel les épargnants se retirent progressivement. Ne vous focalisez pas uniquement sur cet indicateur ! Votre portefeuille doit être diversifié et l’ensemble des métriques ci-dessus analysés.
Nous vous conseillons, avant d’investir, de prendre connaissance des rapports financiers de gestion des foncières cotées, disponibles sur leur site dans les rubriques investisseurs.
Concernant la crise du Coronavirus qui impacte les SIIC, nous vous conseillons de privilégier les secteurs comme la logistique ou la santé. En effet, ces secteurs sont plus défensifs car moins impactés par la crise.
Quelles foncières cotées choisir ?
Afin de vous aider à choisir les meilleures foncières cotées, nous vous avons dressé une liste -non exhaustive- des principales sociétés d’investissement immobilier cotée en France. Toutes ces foncières peuvent être logées dans un compte-titre ou parfois en assurance vie.
Si vous n’arrivez pas à choisir, et souhaitez diversifier, il existe un ETF de SIIC éligible au PEA : Lyxor Fen DVE EPRA Nareit (+28% de croissance du cours en 2019).
| Foncière cotée | Cours action (01/05/2020) | Evolution sur 1 an | Secteur d’activité | Dividende 2019 |
% |
| Unibail-Rodamco-Westfield | 53,72 € | -65,07 % | Centres commerciaux, bureaux, parc d’exposition… | 10,80 € | 20,1% |
| Icade | 70,15 € | -8,36 % | Bureaux, logements, santé | 4,60 € | 5,72% |
| Société foncière lyonnaise | 68 € | +1,80% | Bureaux, commerce, habitation | 2,65 € | 3,90% |
| Carmila | 11,72 € | -37,60 % | Centres commerciaux | 1,42 € | 1,28% |
| Covivio | 57,35 € | -38,36 % | Bureaux, logements, hôtels | 4,60 € | 8,37% |
| Gecina | 119,10 € | -11,84 % | Bureaux, logements | 5,50 € | 4,45% |
| Klepierre | 18,46 € | -41,86 % | Centres commerciaux | 2,10 € | 11,92% |
| Mercialys | 7,11 € | -40 % | Commerces | 1,12 € | 13,36% |
| Altarea Cogedim | 111,60 € | -36,16 % | Commerces, logements, bureaux | 11,97 € | 11,42% |
| Cegereal | 35,60 € | -14,01 % | Bureaux IDF | 2,17 € | 2,11% |
| Argan | 71 € | +35,14% | Plateformes logistiques | 1,90 € | 2,68% |
| Foncière Atland | 155 € | +23,30% | Bureaux, parcs d’activités, entrepôts et commerces | 5,92 € | 3,82% |
| Covivio hôtels | 19,60 € | -24,90 % | Hôtels | 1,55 € | 7,91% |
| Patrimoine & Commerce | 14,95 € | -20,27 % | Centres commerciaux, bureaux | 1,13€ | 0,87% |
| Tour Eiffel | 27,90 € | -24,58 % | Bureaux | 3 € | 8,06% |
L’année 2019 a été globalement un excellent cru pour les foncières cotées avec une augmentation des cours, en moyenne, supérieure à 20%. Les dividendes 2019 versés en 2020 seront prochainement communiqués par les SIIC et nous ne manquerons pas de vous les indiquer au fur et à mesure.
Notre analyse sur les foncières cotées françaises
Comme exposé ci-dessus, les foncières cotées dont le cours a le plus augmenté en 2019 sont celles pour lequel le rendement du dividende est le plus faible.
Choisir une foncière cotée avec un rendement faible était donc un choix gagnant. Nous vous conseillons donc d’avoir en portefeuille des foncières comme Icade, Foncière Atland ou Gecina.
La crise du Coronavirus vient appuyer cette analyse, puisque ces 3 foncières sont celles qui résistent mieux à la baisse des cours.
L’idéal bien sûr, pour un investissement raisonnable, est de diversifier. Pour sécuriser votre portefeuille, aucune de ces foncières ne devrait représenter plus de 10% de vos actifs financiers.
Choisir la meilleure SIIC : Top 5 des foncières cotées dont le cours a le plus augmenté en 2019
Les foncières cotées offrant la meilleure performance en 2019 ne sont pas forcément celles dont ont parle le plus, comme Unibail-Rodamco-Westfield par exemple. Toutes les sociétés ci-dessous ont délivré une performance supérieure à celle du CAC 40.
| Classement | Foncière cotée (SIIC) | Augmentation du cours en 2019 | Notre avis |
| 1 | Argan | + 94,19% |
5/5
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| 2 | Foncière Atland | + 46,97% |
4/5
|
| 3 | Icade | + 46,32% |
5/5
|
| 4 | Gecina | + 40,45% |
4/5
|
| 5 | Altarea Cogedim | +29,51 % |
5/5
|
L’avis Comparepargne : nous conseillons d’investir sur l’ensemble de ces sociétés dont la stratégie de diversification a été récompensée par les marchés. Elles investissent toutes sur des secteurs porteurs et assurent un taux d’occupation important.
C’est le cas notamment d’Icade, qui en choisissant de prendre le virage de la santé, à investit dans un secteur en forte croissance et avec d’excellentes perspectives pour l’avenir.
Argan, pour sa part, bénéficie de l’engouement des investisseurs pour les valeurs spécialisées dans la logistique. Tout porte à penser que ce secteur est amené à croître et à connaitre une forte croissance en raison de la hausse du e-commerce.
Choisir la meilleure SIIC : Top 5 des foncières cotées versant le plus de dividendes
Si vous souhaitez vous offrir un complément de revenu pour votre retraite ou tout simplement devenir rentier, investir dans des foncières cotées présentant un dividende élevé et croissant peut être un excellent choix.
Alors que les épargnants se ruent sur les SCPI pour obtenir du rendement, les foncières cotées sont pourtant les entreprises les plus performantes. SCPI ou foncières cotées, nous avons fait notre choix ! Sans compter que les SIIC ont des frais d’entrée dérisoires comparées au SCPI, puisqu’il ne s’agit que des frais de courtage.
Découvrez ci-dessous les SIIC délivrant le plus de dividendes en 2019 (au 01/01/2020).
| Classement | Foncière cotée (SIIC) | Dividende 2019 | Notre avis |
| 1 | Mercialys | 8,95 % |
3/5
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| 2 | Unibail-Rodamco-Westfield | 7,60 % |
5/5
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| 3 | Tour Eiffel | 7,55 % |
4/5
|
| 4 | Carmila | 7,19 % |
3/5
|
| 5 | Patrimoine & Commerce | 6,07 % |
3/5
|
L’avis Comparepargne : parmi ces foncières, Unibail-Rodamco-Westfield (URW) nous semble être un excellent choix. En effet, la SIIC a été attaquée sur les marchés suite à l’acquisition de Westfield en juin 2018. En outre, la concurrence du e-commerce n’a pas arrangé les choses. La baisse de son cours nous a semblé excessive et la foncière cotée affiche début 2020 une décote sur ANR de près de 30%.
Update crise du coronavirus : URW est désormais côté aux alentours de 50 €. Même s’il convient d’être prudent, le cours est désormais probablement proche d’un point bas long terme.
En revanche, nous vous déconseillons Mercialys, ou alors en restant prudent. En effet, la foncière héberge les centres commerciaux du groupe Casino qui connait des difficultés et un endettement important. L’avenir est donc incertain pour cette SIIC.
Choisir la meilleure SIIC : Top 5 des foncières cotées en termes de capitalisation boursière
Choisir une foncière cotée en fonction de sa capitalisation boursière n’est pas une mauvaise chose, au contraire. En effet, cela vous assurera une liquidité de vos parts. Les échanges journaliers sur ces sociétés étant importants, vous n’aurez donc aucune difficulté à les vendre.
Si cela peut paraître anodin de prime à bord, ce choix peut s’avérer payant en cas de crise économique.
| Classement | Foncière cotée (SIIC) | Capitalisation 2020* | Notre avis |
| 1 | Gecina | 9,34 milliards d’€ |
4/5
|
| 2 | Unibail-Rodamco-Westfield | 7,63 milliards d’€ |
5/5
|
| 3 | Klepierre | 5,66 milliards d’€ |
3/5
|
| 4 | Icade | 5,23 milliards d’€ |
5/5
|
| 5 | Covivio | 5,02 milliards d’€ |
4/5
|
* Capitalisation au 01/05/2020
L’avis Comparepargne : ces 5 foncières cotées sont à détenir dans tout bon portefeuille de SIIC, en raison de leur niveau de capitalisation boursière.
Nous privilégierons Icade, Unibail et Gecina pour la qualité de leurs actifs immobiliers. Klepierre reste une bonne foncière, mais ses actifs sont moins premium qu’URW et moins diversifié, notamment d’un point de vue géographique.
Choisir les meilleures foncières cotées : Top 5 des SIIC avec la plus forte décote sur ANR
Les SIIC, contrairement aux SCPI sont analysées par des experts immobiliers indépendants qui vont évaluer avec précision la valeur des actifs de la foncières. Cette valeur se matérialise dans l’ANR ou Actif Net Réévalué qui correspond à la valeur des actifs immobiliers moins la dette.
L’ANR correspond à la valeur à laquelle la foncière si celle-ci était vendu à la casse du jour au lendemain.
Si certaines SIIC ont un cours supérieur à leur ANR, d’autres en revanche, voient leur cours sous leur Actif Net Réévalué (ANR). Elles peuvent ainsi constituer d’excellentes opportunités d’investissement.
| Classement | Foncière cotée (SIIC) | Décote du cours sur ANR * | Notre avis |
| 1 | Unibail Rodamco Westfield | – 73,69 % |
5/5
|
| 2 | Mercialys | – 65,83 % |
3/5
|
| 3 | Carmila | – 56,37 % |
3/5
|
| 4 | Tour Eiffel | – 49,18 % |
4/5
|
| 5 | Patrimoine & Commerce | – 38,73 % |
3/5
|
* Décote du cours de l’action sur son ANR au 01/05/2020
L’analyse Comparepargne sur les foncières avec décote de leur cours sur ANR
Restez prudents avec ces foncières. En effet, si la décote du cours de l’action sur l’ANR est parfois injustifiée, ce n’est pas toujours le cas. Vous aurez remarqué que les décotes concernent majoritairement des foncières cotées investies dans les actifs immobiliers de commerce.
La décote sur ANR de Mercialys et Carmila nous parait justifié, dans la mesure où ces foncières ont une forte dépendance aux groupes Carrefour et Casino. Leur patrimoine est donc plus concentrée et risqué dans le cas où ces groupes venaient à connaître des difficultés.
En revanche, le patrimoine d’Unibail Rodamco Westfield et de Tour Eiffel est beaucoup plus diversifié. Aucune enseigne commerciale ne représente plus de 10% des locataires pour ces 2 foncières. C’est pourquoi, nous vous conseillons de choisir ces foncières pour composer votre portefeuille de SIIC.
Conclusion : comment choisir les meilleures foncières cotées ?
Le choix des SIIC dépendra donc de votre objectif.
Pour vous constituer une rente, choisissez les SIIC versant le plus de dividendes
Si vous souhaitez vous constituer une rente, sur-pondérez les foncières versant un dividende important. Vous pourrez ainsi obtenir un complément de revenu appréciable. La plupart des SIIC de centres commerciaux sont fortement décotées, car les investisseurs misent sur le fait qu’elles seront mise au tapis par le e-commerce. Nous n’y croyons pas. Néanmoins, la crise du Coronavirus rebat les cartes, alors faîtes attention. Si ces foncières se relèveront, elles ne sont pas à l’abris de devoir réaliser des augmentations de capital…
Pour valoriser un capital, choisissez les SIIC investissant sur les secteurs d’avenir
Si au contraire, vous souhaitez valoriser un portefeuille, privilégiez les foncières tournées vers les investissements d’avenir, comme la santé et la logistique. Leur rendement est certes moins important, mais ces actions doivent être considérées comme des valeurs de croissance avec un dividende qui augmentera au fil des années.