Covid-19 : Impact de la crise sanitaire sur l’immobilier
Alors que les prix immobilier étaient en constante augmentation, les mesures de confinement liées à l’épidémie de Covid-19 risque de rebattre les cartes sur le marché. Tandis que Bruno Lemaire nous annonce une crise économique historique, quel avenir pour les prix de l’immobilier après le Coronavirus ?
Difficile de se faire un avis pour les particuliers, tant les lobbies de l’immobilier sont perdus face à la gestion de cette crise. Alors certes l’immobilier est décrit comme une valeur refuge, mais est-ce toujours le bon moment d’acheter ? Nous ne le pensons pas. Explications dans ce dossier.
Le marché immobilier en plein essor avant le Coronavirus connaissait une croissance sans précédent avec notamment 1 076 000 transactions en 2019. Concernant les prix, ils étaient en croissance de 3,7% par rapport à 2018.
Ces prix, largement soutenus par la baisse des taux et la politique d’assouplissement monétaire de la Banque Centrale Européenne (BCE) sont désormais plus que jamais menacés de corriger.
Sommaire
Impact du coronavirus sur les prix immobilier : l’essentiel
Pour ceux qui n’ont pas le courage de tout lire, voici un résumé de ce dossier.
| Facteurs de baisse des prix | Facteurs de maintien / hausse des prix |
| Baisse de la demande : hausse du chômage, psychologie des acheteurs défavorable à l’achat | Le comportement des vendeurs si ajustement de l’offre au niveau de la demande |
| Resserrement des conditions d’octroi des banques | L’attrait des français pour la pierre (sorte de retraite par capitalisation) |
| Hausse des taux de prêt immobilier | Arbitrage des actifs financiers vers l’immobilier (valeur refuge) |
| Réforme de la fiscalité immobilière | Aides éventuelles de l’Etat au secteur pour encourager la demande |
| Le comportement des vendeurs s’ils se pressent à mettre leur bien à la vente |
Les conséquences du Coronavirus sur le marché immobilier
Les anticipations du secteur sur le marché immobilier pour 2020
Les conséquences du confinement sont dramatiques pour le secteur : BTP au ralenti et promesses de ventes en chute de 75% lors des mois de mars et avril 2020.
Entre mars et avril 2020, ce sont 120 000 transactions qui auraient du être réalisées. Le printemps est en outre traditionnellement la saison où le nombre de transactions est le plus élevé de l’année.
Meilleurs Agents prévoit de ce fait jusqu’à 200 000 transactions en moins pour 2020. Le retour à la normal est anticipé vers le mois de juin, ce qui nous conduirait d’après eux à environ 800 000 transactions pour l’année. Nous estimons ces projections très optimistes.
Côté prix immobilier, le président du Conseil Supérieur du Notariat, Jean-François Humbert, prévoit une baisse des prix de l’ordre de 10 à 15%.
Prix Immobilier Coronavirus : pourquoi les prix vont baisser ?
Le chômage et l’incertitude professionnelle vont limiter la demande
Un marché, c’est d’abord une histoire d’offre et de demande. Alors que la France commençait à se remettre de la dernière crise, le Covid-19 tombe mal pour le marché immobilier. Si le chômage diminue par essence la demande, les perspectives économiques vont également jouée défavorablement sur la psychologie des acheteurs. Ces derniers n’ayant pas de visibilité sur leur avenir professionnel, leurs projets d’acquisition pourraient donc être reportés. Qui souhaitera s’engager sur 25 ans dans un contexte où les entreprises licencieront à tour de bras ? D’autant plus dans un contexte où les prix étaient initialement au plus haut…
Les banques vont durcir leurs conditions d’octroi de prêt immobilier
La crise économique en cours va encore mettre à rude épreuve les banques, tout juste remises de la crise des subprimes. En effet, elles doivent actuellement provisionner des sommes colossales pour faire face aux risques de défauts des emprunteurs.
Concrètement, lors d’une récession, les banques n’ont pas d’autres choix que de relever leurs conditions d’apports et leurs taux pour plusieurs raisons.
Concernant l’apport, celui-ci permet à la banque de limiter son risque en tant que créancier, dès lors que l’emprunteur fait défaut. Elle peut ainsi saisir et revendre le bien en évitant toute perte. Sauf…. si la valeur du bien est entre-temps dépréciée. Dans ce cas, la banque n’est pas assurée de récupérer sa mise et peut essuyer des pertes. Pour cette raison, dans un marché baissier, elles auront toutes intérêt à relever leurs conditions d’apport. Oubliez les prêts à 110% ou avec un taux d’endettement à 40%.
Concernant les taux de prêt immobilier, les banques devraient les relever. Cela leur permettra de mieux rémunérer leur risque qui sera croissant en cas de hausse du chômage. L’ajustement à la hausse des taux pourraient en outre avoir un effet accélérateur sur la baisse des prix immobiliers suite au Coronavirus.
Les vendeurs peuvent capituler en cas de blocage des transactions
Pas de surprise, après le confinement, les vendeurs devraient rester fermes sur leur prix, voir reporter leur projet de vente. Leur comportement jouera un rôle déterminant. En effet, s’ils retirent leurs biens du marché, cela devrait atténuer la baisse des prix. Néanmoins, il est très probable qu’un marché baisser puissent aussi pousser les vendeurs à vendre rapidement leur bien afin de limiter leur perte. En effet, plus on attend et plus ça baisse. Là encore, cette situation pourrait amplifier la baisse des prix.
Les investisseurs tireront les prix à la baisse et seront moins nombreux
En 2019, 25% des acquisitions concernaient des investisseurs souhaitant profiter des taux bas et d’un marché en pleine expansion. En 2020, ils ne pourraient représenter plus que 10 % des transactions. La crise du Coronavirus risque d’affecter leur appétit pour la pierre avec un marché beaucoup plus risqué. En effet, les prévision de baisse des prix et le risque croissant d’impayés des locataires devraient limiter leurs investissements . En outre, l’évolution de la fiscalité de l’immobilier pourrait les effrayer dans un contexte où l’Etat devra trouver des recettes. Et il est probable que l’Etat ne cherchera pas ces recettes auprès des plus fragiles et des entreprises qui souffrent déjà suffisamment de la crise.
Qu’est-ce qui pourrait pousser les prix à la stagnation ou la hausse après le Coronavirus ?
En 2009, lors de la crise des subprimes, les prix immobiliers n’avaient baissé que très provisoirement avant de repartir de plus belle. L’impact du coronavirus sur l’immobilier français pourrait être limité et suivi d’un fort rattrapage à la hausse.
Un arbitrage des actifs en bourse vers l’immobilier
Avec le confinement, les particuliers et les institutionnels n’ont pas eu l’occasion d’arbitrer leurs actifs boursiers et financiers vers l’immobilier. Il est tout à fait probable que passé le confinement, les investisseurs souhaitent sécuriser leurs actifs en les dirigeant vers l’immobilier.
L’immobilier reste la retraite par capitalisation des français
Les perspectives concernant nos retraites étant plutôt sombres, l’immense majorité des français ne souhaite pas être locataire à la retraite. Dès lors, l’immobilier est considéré comme un moyen de se constituer un patrimoine et une épargne forcée. L’affection particulière pour la pierre des français devrait limiter les conséquence de la crise sanitaire sur les prix immobiliers.
La crainte d’une chute des banques, assureurs, ou d’une ponction de l’épargne…
Beaucoup de particuliers disposent de capitaux très élevés, investis notamment en assurance vie, produit d’épargne, etc. Cette crise du Coronavirus inquiète les particuliers, notamment sur la solidité de leurs banques et de leurs assureurs. Et l’épouvantail de la faillite de Lehman Brothers et d’autres banques en 2009 n’est pas là pour les rassurer…
Cette angoisse pourrait les conduire à sécuriser leurs actifs financiers en achetant des valeurs refuges comme l’immobilier ou l’or.
Une reprise de l’inflation pourrait être favorable à l’immobilier après le coronavirus
La crise du Coronavirus oblige les Etats à fortement s’endetter et ces dettes vont prochainement devenir insoutenables. 4 scenarios sont privilégiés pour les rembourser :
- une forte reprise de la croissance,
- une hausse des impôts pour tous,
- un changement des règles monétaires
- et enfin une inflation importante.
Cette quatrième option est privilégiée puisqu’elle permet aux Etats de se désendetter de manière plus douce fiscalement parlant.
Impact du Coronavirus sur la fiscalité de l’immobilier
Le gouvernement est plutôt pro-business en terme de fiscalité. Ses récentes mesures l’ont démontrées : flax-tax, limitation de l’impôt sur les sociétés ou encore diminution des cotisations des salariés pour augmenter leurs revenus.
A n’en point douter, l’immobilier pourrait être le dindon de la farce en terme d’ajustement de la fiscalité, pour diverses raisons. La première étant que le secteur sert avant tout à se loger.
La rente immobilière ne produit pas vraiment grand chose, en dehors d’impôts à l’Etat, là où la hausse des dividendes d’une entreprise est la résultante d’une croissance de l’activité économique.
Réforme du statut LMNP à prévoir après la crise du Coronavirus
Déjà menacé avant la crise, il est très probable que le statut LMNP soit sacrifié et ne résiste pas à la crise du Coronavirus. Ce statut fiscal très avantageux (entre 50 et 100% de réduction de l’impôt) risque d’être à minima réformé en profondeur.
L’IFI (impôt sur la fortune immobilière) pourrait être plus contraignant
Il faut s’attendre à une hausse de la fiscalité sur l’IFI. Si un actionnaire peut facilement partir à l’étranger pour tenter d’échapper à l’impôt, les propriétaires fonciers peuvent difficilement masquer leurs bien immobiliers, où qu’ils soient. Et à l’heure où l’Etat devra commencer à rembourser sa dette, nul doute que cet impôt sera visé.
Hausse des prélèvements sociaux (CSG) à prévoir
Pourquoi taxer et couper l’Epargne des français quand il suffit d’augmenter les prélèvements sociaux ? Là ou les actifs financiers sont protégés par la flat tax, ce n’est pas le cas pour l’immobilier. L’Etat cherchant à rediriger l’épargne des français vers des actifs plus risqués et au service de l’économie, il est fort probable que la fiscalité immobilière sera attaquée. Qui s’en plaindra ? Essentiellement les grands propriétaires qui disposent de parcs immobiliers parfois indécents, achetés à vil prix pendant les années 80/2000. Plutôt injuste pour nos jeunes qui doivent aujourd’hui s’endetter sur 25 ans et faire tapis sur leur épargne pour espérer seulement se loger.
Hausse de la taxe foncière pour payer la crise du coronavirus
Alors que l’Etat vient de supprimer la taxe d’habitation, il est fort probable qu’une partie de la hausse de la fiscalité touchera la taxe foncière. Cette taxe fait irrémédiablement parti des impôts les plus injustes. Comment comprendre que le parisien bien logé puisse payer des impôts moins élevés que le petit propriétaire foncier à Saint-Denis ? Ce n’est évidemment pas logique, et il paraît légitime que la taxe foncière soit réformée à l’avenir. Elle devra alors s’adresser davantage aux propriétaires des biens les mieux placés et les mieux valorisés.
Quel impact pour les SCPI et les foncières côtées ?
Au 1er mai 2020, les foncières cotées ont perdu environ entre 20 et 60% de leur valorisation en raison du Krach des marchés boursiers qui a fait suite à la pandémie de Coronavirus.
Les SCPI n’ont pas été encore touchées. Néanmoins, il est probable que leur rendement et leur valorisation soient revues à la baisse mais de manière moins significative que les SIIC.
Concrètement, les SIIC (foncières cotées) devraient davantage performer après la crise que les SCPI. Nous vous conseillons toutefois de limiter vos investissements dans le secteur commercial ainsi que dans les bureaux qui seront profondément transformés après la crise : les particuliers devraient favoriser les achats en ligne et les entreprises encourager le télétravail. Enfin, le secteur hôtelier devrait également connaître de profondes difficultés jusque courant 2021 et probablement la production d’un vaccin contre le covid-19.
Parmi les secteurs privilégiés : la logistique et la santé. Si vous hésitez entre investir en SCPI ou SIIC, déterminez quelle volatilité vous êtes capables de supporter concernant la valeur de vos actifs immobiliers. Si vous n’avez pas de problème avec la volatilité, préférez les foncières cotées, sinon tenez vous en aux SCPI mais en restant extrêmement sélectif.
La recommandation Comparepargne
Ne vous précipitez pas pour un achat immobilier en 2020. Si vous êtes acheteur, ne vous encourageons à être patient et à négocier les biens à la baisse en visant au départ au moins 10 % de rabais. Demain, c’est vous qui aurez la main et serez en position de force.
En tant que vendeur, si votre projet vise à faire l’acquisition d’un nouveau bien, vous serez gagnants même en vendant moins cher, pourvu que votre futur bien soit plus grand que l’ancien.
Enfin, pour les vendeurs sans projet, c’est pour vous que la situation est la plus incertaine. Il pourrait être conseillé dans ce cas de vendre au plus vite si vous aviez besoin des fonds à court-terme. Sinon, attendez que la vague passe, même si cela peut prendre quelques années.